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目 录… 1

第一章 项目概述… 2

§1.1 项目简介… 2

§1.2 项目法人概况… 2

§1.3 项目承办单位… 3

§1.4 项目地址… 3

§1.5 承担项目可行性研究的部门… 3

§1.6 研究工作依据… 3

§1.7 研究工作概况… 3

§1.8 结论… 3

第二章 市场调查分析… 4

§2.1 宏观环境… 4

§2.1.1 深圳市社会经济概况… 4

§2.1.2 南山区行政规划及文化概况… 4

§2.1.3 南山区社会经济概况… 4

§2.1.4 南山中心区社会经济概况… 6

§2.2 零售经营环境… 6

§2.2.1 深圳市零售业总体分析… 6

§2.2.2 南山区零售业总体分析… 8

§2.2.3 南山区零售业市场潜力… 10

§2.2.4 南山中心区商业规划… 10

§2.2.5南山中心区零售业调查… 11

§2.2.6 南山中心区楼盘和人口调查… 13

第三章 店铺筹备及经营计划… 16

§3.1 资金筹备… 16

§3.2 店铺规模及经营策略… 17

§3.2.1 店铺规模… 17

§3.2.2 经营策略… 17

§3.3 效益预测… 17

第四章 可行性研究结论… 19

§4.1可行性分析… 19

§4.2 研究结论… 19

第五章 附件… 19

第一章 项目概述

2007年1月4日深圳市委市政府颂布一号文件《关于加快我市高端服务业发展的若干意见》，提出抢占新一轮国际高端服务业转移承接的制高点，提升现代服务业规模、层次、能级和竞争力。1月10日，深圳市贸易工业局下发了《深圳市商贸流通业发展“十一五”规划》，规划指出深圳市未来5年要逐步形成更加合理的商贸流通业服务体系，进一步完善商贸流通业的服务功能。体现了深圳市政府规范零售行业秩序和扶持零售业发展的决心。

吉之岛海岸城店项目地处深圳市南山商业文化中心区，中心区道路规划完善，东西向的道路有海德一道、海德二道、海德三道，南北走向的道路有文心一路、文心二路、文心三路、文心四路和文心五路，这几条道路纵横交错构成了南山商业文化中心区的商圈。正在进行重点建设项目主要有保利文化广场、海岸城、天利中央商务广场、凯宾斯基酒店等。海岸城项目位于南山商业文化中心区，由海岸城东座写字楼、海岸城西座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街组成，是目前深圳西部规模最大的综合型商务、商业项目。

深圳市南山区适宜居住地产业迅速发展，居住人口的迅速集中，使商业配套难以支撑，许多社区出现日常生活用品购买相当不便的事例。新的购物中心的商业业态模式与南山区的区域性贸易中心、旅游城市的自身定位发展要求不谋而合。在此背景下，吉之岛积极推进南山区的连锁店计划，以满足南山区的商业配套市场要求迅速发展的需要。经过多方的调研和考察，吉之岛海岸城店项目的开展在可行性方面得到证实和肯定，可执行度高。

§1.1 项目简介

吉之岛海岸城店坐落在南山区海德三道与文心五路交汇处的海岸城中心，营业面积为22098平方米，停车位1400个，其中地面停车位有300个，地下停车位有1100个，海岸城店主要经营小型综合百货。

§1.2 项目法人概况

深圳永旺友谊商业有限公司是由永旺（香港）百货有限公司、深圳市现代友谊百货有限公司及中洲城市广场有限公司三方合资，于二零零二年四月经国家经委批准在深圳注册成立的中外合资企业。

深圳永旺公司是日本永旺集团的一部分，永旺集团现在是亚洲第一大零售企业，集团共拥有Aeon Co.,Ltd 等公司在内的141家附属公司，业务遍布亚洲、北美洲及欧洲共10个国家，拥有13.22万正式员工及8528家店铺，在2003年世界500强企业排名169位。  AEON Co. Ltd.，拥有30年经营零售业务之经验，在全球拥有逾300间的综合购物百货公司，以经营综合购物百货公司为核心业务。深圳永旺公司在深圳市已成功开设了4间店铺，总营业面积约72700平方米。

§1.3 项目承办单位

深圳永旺友谊商业有限公司。

§1.4 项目地址

吉之岛海岸城店位于深圳市南山区海德三道与文心五路交汇处海岸城购物中心的负一楼和一楼两层物业。

§1.5 承担项目可行性研究的部门

本项目可行性研究由深圳永旺友谊商业有限公司营运本部市场部负责。

§1.6 研究工作依据

1、 深圳市商业发展规划（1993-2010）

2、 深圳商业网点规划（2006-2010）

3、 深圳市2006年国民经济和社会发展统计公报

4、 深圳市南山中心区实地调研数据

5、 深圳永旺友谊商业有限公司竞争店情报数据库

6、 深圳市零售商业行业协会资料

7、 深圳市贸易工业局资料

8、 南山区统计局统计资料

9、 深圳各区2006年各月统计月报

§1.7 研究工作概况

项目区域调查范围以吉之岛海岸城店周边500米、1000米及3000米内为划分地域进行调研。调查内容有深圳市宏观经济运行情况、南山区商业文化中心区的地理环境、社会和人文环境、商业环境等因素进行了系统的调查研究，目的是为了深入分析和评价在南山区中心开店的可行性与风险性。调查方法主要有访谈法、问卷法、文献法及科学统计法等。

§1.8 结论

通过对海岸城项目范围内及周边的社会经济、社会文化、人口环境、阶层消费能力等各方面的调研发现，吉之岛海岸城店所处的南山区商业文化中心各方面基础设施齐全，高端消费人群充足，消费市场潜力很大。调研结果显示，吉之岛海岸城店的进驻对南山中心商圈的零售市场起到积极的补充和引导作用。

第二章 市场调查分析

§2.1 宏观环境

§2.1.1 深圳市社会经济概况

《深圳市2006年国民经济和社会发展统计公报》显示，2006年深圳本地生产总值5684.39亿元，比2005年增长15%。其中批发和零售业增加值583.71元，增长19%。按常住人口计算的人均生产总值为67907元，增长11.9%，按现行汇率折算为8619美元。全社会劳动生产率92899元，增长7%。2006年深圳消费市场价格小幅上升，居民消费价格总水平比2005年上涨2.2%。

§2.1.2 南山区行政规划及文化概况

深圳市南山区于1990年1月经中华人民共和国国务院批准成立，是深圳市的六个市辖区之一。南山区位于深圳特区的西部，东临深圳湾，西濒珠江口，北靠羊台山，南至大铲岛，与香港元朗隔海相望。全区总面积151平方公里。南山下辖南头、南山、西丽、沙河、蛇口、粤海、招商、桃源共八个街道办事处。全区总人口为91.99万人（截止至2006年）。南山属于亚热带海洋性气候，年平均气温22.40摄氏度，四季如春，气候宜人。南山土地资源丰富，有大片可供开发的土地，全区有长达42公里海岸线，交通网络四通八达，通讯设备先进完善，水电供应充裕，旅游业发达。南山如今已成为功能、多层次、综合性和外向性工业体系，高新科技产业开始向规模化方向发展，初步形成了计算机及其软件、通讯、新材料、生物工程等为主体的高新技术产业群。南山生活方便，卫生、防疫、医疗设施完善，商业发展势头良好，市场繁荣，建区十年来，在开拓、创新中初步形成了幼儿教育、中小学基础教育、职业教育、成人教育和高等教育协调发展的现代化教育体系。南山市著名的侨乡，目前居住在港澳的同胞有4万人，还有近3万海外侨胞分别居住在美国、加拿大、英国、荷兰及东南亚各国。良好的投资环境，使南山已成为投资热点，南山经过十多年建设和发展，经济实力显著增强，已经具备新一轮快速发展的潜力和条件，按照深圳经济特区的总体规划，南山将建成深圳市高新技术产业基地，综合旅游开发区和联接珠江三角洲与香港的桥头堡，物流、商流、人流枢纽和文明、优美的现代化花园海滨城区。

§2.1.3 南山区社会经济概况

表1显示，2006年南山区在“每日社会消费品零售额”指标上同比增长最快，达到23.4%。

表1：2006年南山区主要社会及效率指标

指标名称	单位	2006年	2005年	增长%
1、常住人口	万人	91.99	90.06	2.2
#户籍人口	万人	34.76	30.28	14.8
2、辖区面积	平方公里	193.3	193.3	-
# 建成区面积	平方公里	85.3	85.3	-
3、人均GDP （人民币）	元	137133	125786	4.8
人均GDP（美元）*	美元	17206	15358	12
4、每平方公里土地产出GDP	万元	64576	58604	10.2
5、每平方公里土地创造税收	万元	8562	7403	15.7
6、每日GDP	亿元	3.4	3.1	9.7
7、每日工业增加值	亿元	2.2	2.1	4.8
8、每日社会消费品零售额	亿元	0.58	0.47	23.4
9、每日集装箱吞吐量	万标箱	2.6	2.3	13
10、千人拥有卫生工作人员	人	4.93	1.97	-

据《2007年2月深圳市南山区统计月报》显示，2007年2月南山区社会消费品零售总额达到210.33亿元，同比增长达到22.7%，见附件1。其中第三产业占GDP比重达32.3％，增长2.4％。如今，南山商业文化中心区管委会正着力引进一批全球知名企业，精品项目和高水平开发商，特别是全球500强跨国公司地区总部、采购中心及结算中心落户商业文化中心核心商务区，使之真正成为具有国际先进水准的现代化城区。南山区的商业规划中各类大型商场、星级酒店、金融大厦、歌剧院、科技展览馆、影院、博物馆和休闲广场将形成一个繁荣的核心区。南山区政府提出了《2007年南山区主要经济指标预期》，见表2。

表2：2007年南山区主要经济指标预期

指标名称	单位	2007年	2006年	增长%
1、本地生产总值	亿元	1379	1248.26	10.5
2、工业增加值	亿元	868	803.5	8
工业总产值	亿元	2579	2388.3	8
3、农业总产值	亿元	2.1	1.763	19.1
4、社会消费品零售总额	亿元	246	210.33	17
5、固定资产投资总额	亿元	315	289.14	9
6、外商直接投资实际利用 外资	亿美元	5.01	5.01	持平
7、出口总额	亿美元	108.06	102.92	5
8、预算内财政收入	亿元	25.88	25.0	10

从表2可以看出，南山区经济发展后势强劲，各项指标平均增长率为10.83%。

§2.1.4 南山中心区社会经济概况

据来自南山地产的资料统计，南山CBD商业仅32万平方米，住宅面积有124万平方米。南山中心区是集商务办公、商业、文化、居住等多功能于一体的现代服务业中心。目前南山区的核心区正在进行重点建设项目，主要有保利文化广场、海岸城（包括海岸城东座、西座以及海岸城购物中心）、天利中央商务广场、凯宾斯基酒店等。核心区是南山商业文化中心区的心脏，是目前中心区重点开发建设地段，位于后海大道、后海滨路和海德三道、海德一道之间，占地约30公顷。规划商业面积183900平方米，办公面积358800平方米，文化及展览面积76200平方米，酒店面积43000平方米，是中心区商业、办公、会展、酒店以及各种文化设施集中地段。核心区周围交通便利，设施完善，环境优美，商务氛围浓厚。

§2.2 零售经营环境

§2.2.1 深圳市零售业总体分析

统计数据显示，2007年1～3月，全市实现社会消费品零售总额462.24亿元，同比增长14.9%。一季度，全市限额以上商业实现批发与零售业零售总额227.6亿元，同比增长33.4%，高于社会消费品零售总额18.5个百分点，占社会消费品零售总额的比重由上年底的42.72%提高到49.24%，市场份额提高6.52个百分点。据中国连锁经营协会的统计，华润万家、新一佳、沃尔玛、人人乐、天虹、永旺、海王星辰等9家总部设在深圳的企业进入2006年中国连锁百强。其中华润万家有限公司（含苏果超市有限公司）以378亿元的销售规模排名第四。根据深圳市零售商业行业协会对其130家会员单位的统计，其会员企业2006年实现销售额1292.6亿元。

深圳市零售业发达，竞争激烈。根据中国连锁经营协会发布的2006年中国连锁百强名录，深圳市上榜的零售企业有11家。目前，深圳市主要零售企业店铺总数113个（未包括民润超市）。

表3：2006年中国百强连锁深圳零售企业排名

全国排名	企业名称	店铺数(个)	国家/地区	业态
4	华润万家有限公司	10	香港	百货店、超市
6	家乐福（中国）管理咨询服务有限公司	7	法国	超市
14	沃尔玛（中国）投资有限公司	12	美国	超市、会员店
15	新一佳超市有限公司	16	中国	超市
16	好又多商业发展集团公司	3	台湾	超市
23	锦江麦德龙现购自运有限公司	1	德国	超市
31	人人乐商业集团	14	中国	百货店/超市
43	深圳天虹商场有限公司	14	中国	百货店
45	百佳超级市场有限公司	16	香港	超市
60	深圳市铜锣湾百货有限公司	2	中国	百货店
74	深圳市民润农产品配送连锁商业有限公司	-	中国	超市
-	深圳岁宝百货有限公司	9	中国	百货、超市
-	深圳茂业商厦有限公司	5	中国	百货、超市
-	深圳永旺友谊商业有限公司	4	日本	百货、超市

家乐福由2005年的第10位升至2006年的第6位；沃尔玛由2005年的第23位升至2006年的第14位；新一佳由2005年的第16位升至2006年的第15位；麦德龙由2005年的第30位升至2006年的第23位；欧尚(中国)投资公司首次进入前百强。

人人乐有14家：金田分店、汇港分店、龙珠分店、南油分店、现代城分店、西丽分店、西乡分店、桃源居分店、前海分店、后海分店、米兰分店、新洲分店、滨福分店和华丰分店；家乐福有南头分店、梅林分店、新洲分店、鸿宝分店、宝安分店、西乡分店以及市民中心分店。

沃尔玛有湖景分店、中山分店、福星分店、蛇口分店、华侨城分店、园岭分店、布吉大芬分店、西乡前进路分店、香蜜湖店、山姆会员商店、嘉里中心分店、南新分店。家乐福有：中心城店、西乡店、香缤店、红岭店、新洲店、南头店和梅林店。

新一佳分店有：沙井店、宝安店、龙华世贸店、田贝店、笋岗世纪店、东门店、布吉信义店、蛇口店、龙岗龙州店、园岭店、南山店、西乡店、彩福店、碧海蓝天店、龙华富通店和布吉中心店。

好又多分店有：红岭店、嘉宾店和翠竹店。天虹商场有：深南店、东门店、福民店、宝安创业店、龙华店、南山常兴店、福华三路购物广场、龙岗双龙店、沙井店、梅林店、龙岗新城店、布吉店、南山西丽店、松岗店。

百佳超级市场包括有东门路总店、桃园店、紫竹园店、福华路店、高科利大厦店、宏丰店、华侨城店、龙岗店、龙华店、沙井店、沙头角店、台湾花园店、西乡荔园店、新安湖店、康泰娱乐城店以及松岗店。

铜锣湾百货有：华侨城店和华发北店。

岁宝百货有：花好园店、聚福店、明星店、龙岗店、万象店、红宝店、景田店、红岭店和明星店。

其中岁宝百货、茂业商厦、海雅百货、深圳永旺仍未进入全国连锁百强排名。

表4：深圳大型购物中心统计

序号	名称	开业时间	营业面积（m2）	停车位	行政区
1	深圳铜锣湾广场	2000年	65,000	11	福田
2	中信城市广场	2002年	67,500	719	福田
3	星河购物公园COCOPark	2007年	85,000	600	福田
4	怡景中心城	2007年	120,000	800	福田
5	晶岛国际购物中心	2007年	80,000	1000	福田
6	东海购物广场	2007年	40,000	700	福田
7	金光华广场	2004年11月	120,000	500	罗湖
8	华润万象城	2004年，二期2008年	188,000	1000	罗湖
9	百仕达五期	2007年年底	40,000	-	罗湖
10	花园城中心	2000年，整体2006年	70,500	845	南山
11	益田假日广场	2007年10月	100,000	800	南山
12	海岸城文化中心	2007年	120,000	2000	南山
13	欧洲城	2008年初	100,000	-	南山
14	保利文化广场	2007年	150,000	900	南山
15	华侨城铜锣湾广场	2002年	85,000	2600	宝安
16	大富豪购物广场	2003年	40,000	280	宝安
17	星港城（欢乐City Mall)	2005年	50,000	-	宝安
18	香缤广场	2006年	46,000	-	宝安
19	鸿隆广场	2005年	70,000	-	宝安
20	港隆城	2006年	70,000	-	宝安
21	万鑫*五洲风情	2005年	150,000	1000	龙岗
22	鹏达假日Mall	-	160,000	-	龙岗
23	宝钜城	2005年	50,000	-	龙岗
24	东方广场(原星河Mall)	2006年底	40,000	1000	龙岗
25	海岸城	2007年	37,000	1000	南山
26	花园中心城	2006年	70,000	-	南山
27	华强广场	2007年	10,000	1360	福田
注：	背景色部分的Shopping Mall 属未开业项目(资料来源: 吉之岛市场部调研数据)

§2.2.2 南山区零售业总体分析

在深圳城市重心西进的过程中，深圳产生了罗湖中心区、福田中心区、南山中心区、宝安中心区等等，南山CBD是其中最具颠覆性的一个，它将改变整个深圳的商业格局。回顾深圳商业的发展轨迹，在狭长的地理条件影响下，深圳商业已经呈现出了多中心的发展态势。而在南山，上世纪90年代末期，随着城市重心的西移，南山的城市化进程急剧加快，密集的房地产开发带来了大量的居住人口，也带来了大量的消费需求，南山作为一个相对独立的大众商业导向的新兴商圈逐渐成型。

海印长城、蔚蓝海岸、西海岸花园、招商海月、海岸明珠等一大批高尚住宅的崛起，为南山商圈的崛起奠定了人气基础。这里积蓄的庞大商业需求量，已经足以让南山和东门、华强北分庭抗礼。

到了1995年，深圳市中心区西移工程开始启动，南山的市场前景才得以受到关注。而大商业的形成，当以1996年4月人人乐南山总店开业为起点；同年，世界零售业老二“家乐福”进驻南山常兴路，使这个区域初步形成了一定的商业辐射力，并吸引了周边居民及部分宝安居民前往购物。

1999年10月1日，滨海大道正式通车，南山到罗湖、福田的车程缩短到十多分钟，众多房地产企业纷纷抢滩南山，一个个住宅小区拔地而起。随着大量新增居民的涌入，南山商业格局开始重新划分，旧的商业街开始改造和没落，新的商业形态和新的商圈逐步形成，其中最为典型的是南山专业市场的火爆以及蛇口沃尔玛、海雅百货等许多大型商业物业的相继开业。

2002年，南山商圈作为深圳西部的商业中心开始迅速崛起，以人人乐为首的零售商家继续巩固本土市场，并重新开设分店；以铜锣湾、曼哈为代表的域外零售商业也纷纷入主南山。到了2003年，这一势头进一步放大，岁宝、万佳、友谊城、百安居、天虹等分店先后开业；铜锣湾、家乐福等又开始了新一轮扩张。尤其是后海片区，新商业文化中心的加速建设，多达几十个项目的陆续开发带来了强大消费力，海雅、人人乐、岁宝、国美、苏宁、友谊城等相继开业，以及在建的10万平方米的海岸商业项目、五星级的希尔顿酒店、南山书城、南山博物馆、歌剧院、保利文化大厦、新一佳等项目，使南山商圈的整体性和连续性进一步增强。

表5：2006年南山区主要零售店铺明细表

公司名称	店铺名称	营业面积（m2）	开业日期
沃尔玛	蛇口店	20,000	2000年4月20日
华侨城店	11,272	2000年11月11日
社区店南新店	6,000	2002年12月19日
家乐福	南头店	6,000	1997年1月10日
百佳	桃园店	-	-
华侨城店	-	-
万佳	西丽店	12,000	2002年10月18日
人人乐	南油店	19,000	1996年7月1日
西丽店	10,000	2001年9月26日
学府店	3,500	2002年12月8日
前海店	8,000	2003年12月20日
后海店	6,300	2005年1月19日
创业店	-	-
米兰店	1,400	2005年10月1日
滨福店	2,500	2005年11月
南水店	6,300	2007年2月8日
缤纷店	7,000	2007年2月13日
新一佳	南油店 （B店）	12,000	2003年12月20日
蛇口店	6,000	2006年2月20日

§2.2.3 南山区零售业市场潜力

南山区是深圳特区内面积最大的区，年接待约1000万人次的海内外游客；高科技产业产值占全市高新技术产业产值的31%；新建现代化住宅多，消费能力强。规划并建设一个与特区内其他区不同的现代化的市级商业中心，无论是满足南山本地消费需求还是提升深圳整体商业的影响力，都是十分必要的。

南山区强劲的市场潜力吸引了大量国内外知名商业企业进驻或扩大经营，已拥有了仓储式商店、折扣店、便利店等多种现代零售业态和流通业组织形式，充分满足了广大消费者多样化的消费需求。这些现代化的商业形态，正以其经营规范、品种齐全、品质可靠、购物环境舒适等优势，吸引消费倾向逐渐由农贸市场、个体商户向大型商场（超市）以及连锁店转移。

南山区商业网点发展整体呈现“多中心”商业格局。各大型商业网点在不同区域的迅速聚集，催生出了南山商业文化中心、蛇口和华侨城三大商业区，以及功能各异的各类商业区，与南头老商业区一起，呈现出南山商业“多中心”格局。

大型商业网点的市场覆盖率较高。南山区已有37家营业面积5000平方米以上的大型零售网点，营业总面积占全区零售网点总面积的54.6%，营业额占全区社会消费品零售总额的四成以上。大型商业网点的类型涵盖了主要的业态、业种，特别是与市民日常生活关系十分密切的大型超市、百货店。大型网点的快速发展，一方面以其较高的经营管理水平带动了全行业服务水平的提高，另一方面也极大地促进了南山区零售业集约化经营。

§2.2.4 南山中心区商业规划

南山商业文化中心区总体规划确定了“核心商业文化区，中轴线发展带和外围组团”三个层次的城市结构。在用地上突出商业、商务办公为主的功能，将主要商业设施和商务办公设施集中布置于中轴线两侧的地段。中心区的规划重视文化功能，强调文化设施与商业设施的有机融合；另外中心区的规划特别重视生态环境的建设，通过绿化带的连接，形成了完整的绿化体系。建筑布局规划中超高层建筑相对集中，突出设置了标志性建筑，形成重点突出，错落有致的空间形态，塑造了完美的中心区城市形象。在交通规划中设计了现代化、立体的交通体系，强调地铁与公交设施的建设，创建了中心区便捷的交通环境。

在深圳市带状城市结构中，南山商业文化中心区处于城市副中心位置，是南山区区级服务中心。在南山区政府“三点一线一中心”发展战略中，中心区承担了重要的角色。作为深圳西部未来的商业、商务和文化中心，南山中心区的目标是建设成为具有国际一流水平的现代化海滨城区，成为南山区建设的精品。中心区的长远规划让人们对其未来发展潜力充满信心。西部通道建成后，这里将成为继罗湖口岸、皇岗口岸后又一与香港对接的焦点区域。地铁二号线即将上马，中心区地铁站开通以后，会进一步扩大南山中心区在全市的辐射力，缩短中心区到市区的距离。随着配套设施的逐步完善，中心区将更具吸引力，成为富有活力、环境宜人、适应未来科技发展趋势及高效有序运行的商业文化活动区。

（图1：南山区商业文化中心区位置图）

功能定位：南山区商业文化中心将建成次市级商业区。

市场定位：以提供高档商品和服务为主，主要消费群体包括：深圳高收入居民、高消费水平的国内外游客和商务人士。

规划导向：商业项目的建设要与中心区整体环境协调，注重体现满足游客消费需求的特色。适度开发地下商业空间。在地铁会展中心站、岗厦站之间，适当建设地下商业城及地下商业街，与地面商业互补、互连，发挥综合效能。禁止发展的业种业态：农贸市场、旧货市场；控制发展的业种业态：专业（批发）市场、仓储式商场、大型综合超市；鼓励发展的业种业态：全球知名百货店，经营国内外知名品牌的专卖店、专业店、购物中心，以及高档、特色类餐饮和娱乐网点。

§2.2.5南山中心区零售业调查

南山商业文化中心区商圈内已有海雅百货、南山书城、友谊城、人人乐、新一佳、金晖家居、顺电、苏宁电器等，随着后海保利大厦、海岸商业广场等一批高端商业项目的陆续建设，该商圈有望成为辐射深圳西部及周边地区的新兴滨海商圈；蛇口商圈有沃尔玛、海上世界、花园城购物中心，辐射力正在加强；南头商圈包括天虹商场、岁宝百货、学府人人乐、南头家乐福等，已重新激活了南新路、常兴路、学府路等传统老街的商业气氛；华侨城商圈则以沃尔玛、铜锣湾、顺电、威尼斯酒店与世界之窗、欢乐谷、锦绣中华、民俗村组成，旅游休闲特色最突出；西丽商圈以人人乐、天虹商场、华润万家等为核心，正在成为社区消费的集聚地。南山区居住人口越来越密集，且居民购买能力强，市场需求旺盛消费实力雄厚，最终带动商贸零售业的发展。

调查组对南山中心区吉之岛海岸城店为原址，分别以500米、1000米、3000米为半径，对中心区的商业网点进行了详细调查。调查结果如表6和图2。

表6：吉之岛海岸城店3公里内主要竞争店一览表

距离范围	零售商&店铺名称	核心业态	店铺面积（平米）	停车场（位）	开业时间
1公里	人人乐后海店	SM	6,000	NA	2005年1月29日
崇尚百货(创业店)	GMS	30,000	NA	2005年1月22日
新一佳南油店(B店)	GMS	12,000	20	2003年12月20日
沃尔玛蛇口店	SUPERCENTER	20,000	300	2000年4月20日
小计		-	68,000	320	-
2公里	家乐福南头店	HYPERMARKET	6,000	100	1997年1月10日
人人乐学府店	GMS	10,000	100	2002年12月8日
人人乐南油店	GMS	20,000	NA	1996年7月1日
人人乐福滨世纪广场店	SM	2,500	10	2005年11月
岁宝百货万象店	DPT	38,000	NA	2003年3月20日
新一佳蛇口店	SM	6,000	325	2006年2月20日
沃尔玛南新店	社区店	6,000	120	2002年12月19日
小计		-	88,500	655	-
3公里	人人乐前海店	SM	8,000	30	2003年12月20日
人人乐米兰店	SM	1,400	NA	2005年10月1日
人人乐缤纷年华购物广场	SM	7,000	NA	2007年2月13日
岁宝百货鼎太风华社区便利店	SM	300	0	2003年5月1日
天虹商场常兴店	DPT	35,000	400	2004年1月1日
小计		-	51,700	430	-
合计		-	208,200	1,405	-

图2：南山中心区及周边主要零售网点

图例说明：J-吉之岛；C-家乐福；RB-天虹；W-沃尔玛；V-万佳；A-新一佳；S-岁宝； RL-人人乐；P-百佳

§2.2.6 南山中心区楼盘和人口调查

表7：吉之岛海岸城店周边3公里内各楼盘及住户情况调查表

距离	户数	入住人口数	停车位
500米	8,958	31,353	5,210
500-100米	22,539	78,887	10,316
1000-1500米	25,627	89,695	7,960
1500-2000米	37,410	130,935	13,441
2000-2500米	29,105	101,868	9,426
2500-3000米	44,152	154,532	19,850
合计	167,791	587,269	66,203

图3：各楼盘统计区域基本划分图

表8：各统计区域楼盘及住户情况调查表

Reg	户数	入住人口数	停车位
A	4028	14098	565
B	4662	16317	1742
C	16884	59094	9079
D	11346	39711	2342
E	10512	36792	933
F	3110	10885	2694
G	12549	43921.5	2526
H	3364	11774	1600
I	4000	14000	1206
J	5944	20804	1990
K	4570	15995	2932
L	3832	13412	2930
M	9542	33397	2521
N	7172	25102	3628
O	4668	16338	3630
P	15469	54141.5	10896
Q	14648	51268	4315
R	16656	58296	4835
S	11446	40061	5232
TOTAL	164402	575407	65596

表9：吉之岛海岸城店周边楼盘和人口调查情况表

序号	名称	户数	人口数	停车位	历史平均价格 (元/平方米)
1	滨海之窗	1,416	4,956	850	17,000
2	漾日湾畔	1,184	2,448	600	15,000
3	海珠城	288	1,008	200	11,000
4	双海台	929	3,252	650	17,000
5	海岸明珠	400	1,400	200	15,000
6	浪琴屿	616	2,156	300	18,000
7	海印长城二期	840	2,940	350	18,000
8	海印长城一期	1,404	4,914	800	18,000
9	电力花园	252	882	80	16,000
10	电力花园高层	672	2,352	500	10,000
11	海逸苑	70	245	10	17,000
12	美墅蓝山家园	382	1,337	260	9,000
13	城市花园	505	1,768	242	11,000
	500米内	3,816	31,353	5,210	14,000
14	创世纪海滨家园	936	3,276	650	12,000
15	宏观苑	96	336	80	13,000
16	中信海文花园	380	1,330	170	16,000
17	海洋之心	216	756	200	14,000
18	西海湾花园	582	2,037	390	16,000
19	碧海天大厦	378	1,323	200	10,000
20	华彩天城	595	2,083	350	16,000
21	云海天城	735	2,573	150	12,600
22	锦隆花园	450	1,575	250	13,100
23	澎柏花园	500	1,750	200	8,000
24	学林雅苑	450	1,575	250	13,000
25	金钟大厦	250	875	200	15,000
26	青春花园	300	1,050	300	13,000
27	天悦园	216	756	100	15,000
28	蔚蓝雅苑	224	784	75	14,000
29	桂庙村私房	360	1,260	-	4,000
30	桂庙新村	84	294	-	4,000
31	桂庙综合楼	108	378	-	4,000
32	海典居	300	1,050	200	12,500
33	保利城花园	470	1,645	668	15,000
34	诚品雅筑(佳嘉豪苑)	430	1,505	300	14,600
35	蔚蓝海岸1、2期	2,303	8,061	2,486	20,000
36	后海花园社区	300	1,050	100	8,900
37	山海人家小小家	420	1,470	300	6,000
38	名苑居	252	882	-	11,000
39	华侨新村	60	210	10	7,000
40	荟芳园	1,000	3,500	400	8,000
41	南苑东、西区	1,500	5,250	100	10,000
42	缤纷假日	600	2,100	230	14,000
43	文德福	264	924	200	13,000
44	育德佳园	722	2,527	407	11,000
45	金海岸	1,040	3,640	160	12,000
46	南油b区旧楼	154	539	-	5,000
47	万家新园	1,300	4,550	110	8,000
48	万象新园	1,200	4,200	300	12,500
49	南光村	450	1,575	-	3,000
50	招商名仕花园	574	2,009	250	15,000
51	矩健大厦	800	2,800	180	10,000
52	知行世家	700	2,450	250	10,000
53	深蓝季节	696	2,436	90	11,000
54	联通大院	144	504	10	7,000
500米-1000米	22,539	78,887	10,316	—
1公里内人口共计	36,355	110,240	15,526	—
1公里-1.5公里内共计	25,627	89,695	7,960	—
1.5公里-2公里内共计	37,410	130,935	13,441	—
2公里-2.5公里内共计	29,105	101,868	9,426	—
2.5公里-3公里内共计	44,152	154,532	19,850

吉之岛海岸城店周边3公里内调研合计，共有户数167,791户、入住人口数587,269人及66,203个停车位。

第三章 店铺筹备及经营计划

§3.1 资金筹备

深圳永旺计划投资3,248万元人民币，用于吉之岛海岸城店的固定资产和流动资金的筹备。

表9：海岸城店固定资产投资项目表 单位：元

项目	总价
总承包项目（土建）	11,000,000
地砖、灯具、保险柜等	7,822,000
家具	2,908,000
冷库及陈列柜	2,500,000
厨房及加工间设备	1,200,000
收银机及电脑设备	2,000,000
其他（广告牌、厨房设备、购物车、购物篮等）	5,054,000
总价	32,484,000

§3.2 店铺规模及经营策略

§3.2.1 店铺规模

规划经营面积约22,098平方米，业态为综合百货，其中超市占36%，家庭用品占21%，个人护理用品占5%，服装服饰占12%，美食广场占6%，租户占20%。商品种类总数约10000种，租户则以餐厅、营养保健品、花店、药店、数码等为主。预估第一年的销售为159,000,000元人民币，具体参看“效益预测”，其中食品类约占42%，家庭用品类约占30%，百货类约占20%，租金收入约占6%。

§3.2.2 经营策略

服务方面，继续实行我们一贯的服务宗旨“顾客第一”，重视零售业的“和平”、“人”、“社会”的三大要素，坚持永旺集团的“安心、安全、信赖”的经营理念。我们会有免费的礼品包装、送货服务、停车服务和商品退换货服务、分期付款服务、以及轮椅服务等等，细分至200多项的服务项目，作为执行指引，多方面服务顾客。

商品方面，按照国家有关商品卫生标准执行，品质与卫生要符合国家相关法律的要求，以合理价钱为顾客提供完善而优质的生活必需品。

购物环境方面，提供良好的购物环境，卖场宽达5.4米的通道；货架高度控制在从1.8米至1.35米；明亮的舒适照明；明确的购物指引牌；顾客休息座椅等等。

消费群定位在对商品品牌、品质要求较高、也能相应支付较高代价的城市“白领”，这些人群往往没有非常“闲暇”的时间进行频繁的无目的性休闲购物，而是注重购物的“效率”，中午或是晚上都是较好的购物时间；他们注重购物体验，而不仅仅是价格本身，对商品的性价有着较高的审视关注程度，理性而非盲目。对商家配套的服务设施、人员导购、收银便捷性、地点的交通便利都有一定要求。因此，将开张的吉之岛海岸城店能够在短暂的时间内，通过便捷有效的服务，最大程度为之提供“有针对性”的高性价比商品。

§3.3 效益预测

按照我们的投资计划，预测第一年接近盈亏平衡，从开业第二年开始逐步实现盈利，第五年完成投资的回收。2008年营业测算如下：

表9：营业收入表 单位：元

项目	金额
店内营业额	159,000,000
店内毛利润	37,683,000
特许经营收入	9,540,000
总额	47,223,000

表10 ：营业费用表 单位：元

项目	金额
人工费用	10,920,000
促销费用	1,113,000
包装费用	795,000
销售费用	1,908,000
原料、设备及维护	16,500,000
开业费用	2,000,000
一般费用	2,862,000
营业费用合计	36,098,000
租金	7,500,000
折旧	8,000,000
其他管理费用	3,657,000
管理费用合计	19,157,000
费用总数	55,255,000

表11：营业利润表 单位：元

项目	金额
营业额利润	（8,032,000）
财务费用	2,125,000
税前利润	（10,157,000）
税收费用	0
税后利润	（10,157,000）

第四章 可行性研究结论

§4.1可行性分析

项目的择址具备可行性：吉之岛海岸城项目地处南山区CBD内，发展潜力无限。

项目的开展具备可行性：吉之岛有资金和规模优势，以及经营好连锁店的丰富经验，对商品、服务、价格、现场等的管理都有独到之处。统计数据显示，2006年深圳市社会消费品市场持续趋旺，全年社会消费品零售总额1671.29亿元，增长速度近十年来首次超过GDP增长。

项目的区域社会经济条件具备可行性

项目的区域消费能力具备可行性：本次调研结果显示，居住于南山中心区的人士拥有较好的消费能力。南山的居住人口文化水平普遍在大专以上，年龄主要集中在25～40岁，人口素质居深圳各片区之首，这是深圳其他商业区所无法比拟的资源优势。

§4.2 研究结论

经过上述从商业环境，地理环境，人文因素等几个客观因素的具体的统计和分析，从经济可行性、合理性方面的分析，在福田中心区开设吉之岛综合购物百货是合理而且符合当地的商业网点发展规划，并且切实可行的。

2007年7月1日连接深港的西部通道正式启用，粤港澳合作提上广东省政府日程。据有关专家预测，西部通道每年将为南山中心区带来1800万人次的巨大人流量。因此，西部通道将为南山中心区商圈带来上百亿的财富。口岸经济是深圳市典型的特征。来往深港超过50%的车流要经过该口岸进出，这就带来了货运、仓储、物流、零售等产业群的发展。大量港人的涌入将会大幅度提升南山房地产售价、租金，从而带动南山的消费力。

第五章 附件

附件1 深圳市2006年南山区主要经济指标表

本区生产总值	亿元	1248.26	12.4
工业增加值	亿元	803.47	10.3
全社会固定资产投资额	亿元	289.14	8.9
社会消费品零售总额	亿元	210.33	22.7
一般预算财政收入	亿元	25.00	-4.7
实际利用外商直接投资	亿元	5.01	9.3
出口总额	亿元	102.02	14.2

附件2 《深圳市商业发展规划（１９９３年－２０１０年）》

深圳市商业发展规划（１９９３年－２０１０年）

【内容分类】 商业

【文号】

【颁布部门】 深圳市人民政府

【颁布日期】 1994年08月19日

【生效日期】 1994年08月19日

【正文】

全文

深圳建立经济特区以后，商业日益繁荣，成为第三产业中的一个主要行业。全市社会商业网点大量增加，零售商业网点数由１９７９年的１２００个发展到１９９２年的２８４９９个，增长２０多倍，平均每１００个居民拥有１个零售网点。商业从业人员从１９８０年的８７９８人增加到９．９万人，增长了１１．２倍。１０多年来，商品市场有了迅速发展，市场容量不断扩大，社会商品零售总额急剧上升，１９９２年达１１６．３亿元，比１９７９年的１．３亿元增长了８９倍，其中消费品零售额１０６亿元。初步形成了比较完整的、具有深圳特色的市场体系。

但是，深圳商业发展过程中也存在不少问题。与我市以第三产业为支柱的战略目标和赶“四小龙”的要求相比较，仍然存在较大的差距。主要表现在深圳商业滞后于其它行业的发展，不适应建设国际性城市的需要；缺乏统一规划，布局不合理；经营的规模小，管理水平不高。为此，深圳必须制定一个与整体经济发展相适应的商业规划。

深圳商业到２０１０年的总体发展目标是：充分发挥各种经济成份的作用，把深圳逐步建设成为以大型商业、物资批发中心为骨干，大型购物广场、商业零售企业为支柱，传统商业和超级市场、连锁店为基础，个体商业为补充，保税市场、期货市场，会展中心等高层次市场组织形式为发展方向、沟通国内市场、万商云集的现代化商业贸易中心，把深圳营造成为国内外游客和深圳市民的“购物天堂”。

【章名】 实现上述目标大致分三个步骤：

第一步：１９９３年——１９９５年，打基础阶段。这一阶段的主要任务是建设十五个左右的大型批发市场和购物广场，搞好实现上述目标的基础设施建设，探索发展会展、典当、拍卖等新型第三产业的路子，其基本目标是：

社会商品零售额３０６亿元人民币，年递增３８％；

商业零售网点３万个，年递增１１％；从业人员１１．５万人，年递增１５．１％；

饮食业网点０．６万个，年递增２１％；从业人员４．８万人，年递增１５．１％。

服务业网点１万个，年递增１７％；从业人员４万人，年递增１４．１％。肉菜市场１８０个，增加９０个，面积２６万平方米，年递增１３．１％。

“八五”期未，深圳市居民（包括暂住人口）平均拥有每个商业零售网点，饮食业网点，服务业网点和肉菜市场的人数分别为８８人，４４２人，２６５人和１．４７万人。

“八五”期间的发展重点是：大型购物广场、超级市场、连锁点、工业品批发中心、物资城、保税市场、会展中心等，建成一批大型骨干项目，为深圳商业：“九五”期间和下世纪头十年的发展，为赶超亚洲“四小龙”奠定基础。

第二步：１９９５年——２０００年，形成区域性商业贸易中心阶段。这一阶段主要是完善“八五”期间重大商贸项目的配套设施，充分发挥其设计功能和作用，同时继续兴建一批高层次、现代化的批发中心、商业城和新型的商业流通设施，使之成为区域性的商贸中心。要达到的目标是：社会商品零售总额９００亿元人民币，年递增２４％。

第三步：２０００年——２０１０年，建设多功能、现代化国际性商业城阶段。这一阶段基本实现与国际市场的全面衔接，把深圳建成中国与世界经贸、商品交流的枢纽和亚洲地区繁华的商业都市之一，成为国际银行、跨国公司、综合商社等分支机构集中的地区，国内外游客和深圳市民的“购物天堂”。

【章名】 具体规划设想：

（一）零售业

１、新建１０个大型购物广场，扩建改造１个大型百货商场。鉴于目前深圳缺少大型购物场所的局面和经济高速增长人们对购物广场的迫切需求，以及深圳建设国际化城市的需要，深圳商业规划实施第一阶段的首要任务是建设大型商业购物广场。设想在罗湖商业繁华地带新建３个、扩建１个大型购物广场，福田中心区新建３个大型购物广场，南山建２个、宝安、龙岗各建１个大型购物广场，使之起到类似香港“太古城”和内地“南方大厦”、“华联商厦”等购物中心的功能，并在全市均衡发展。分布在罗湖区的有：南塘汇食街的深圳国货广场、蔡屋围的深圳地王商业广场、友贸中心的佳宁娜友谊广场、东方小商品市场的东方天虹商场；分布在福田新区的有：五洲广场附近的深圳世界贸易广场、深圳八佰伴城和福田商业广场；位于南山区的有：南油购物公园和南山购物广场；其余为宝安商业广场和龙岗商业中心广场。此类购物广场由于投资巨大、建设周期长、场地租金高，且面对国外和港澳台游客为主，因此大多采取中外合资的形式，吸引外资和引进先进的管理经验。

２、改造传统商业，发展超级市场和连锁店，推进深圳商业的集团化经营。深圳商业发展要面向广大市民和国内外游额，以传统商业和超级市场、连锁店为基础努力降低成本、便利居民，以满足广大市民、工薪阶层和国内外游客的需要。传统商业要更新改造和提高水平，从硬件设施，包括店堂设计、室内装修、商品陈列到软件服务；包括从业人员的素质、职业道德、服务态度、服务质量、商品知识、接待语言的水平和技巧等各方面加以提高。同时，促进有潜质的商业零售企业向专业经营公司发展，使之成为某种商品或某大类商品的专业零售商。大力发展超级市场和连锁店，全市集中扶持２至３家集团化经营的超级市场和连锁店公司，以集团化经营和批发中心的优势来降低成本，在商业繁华区和居民屋村区普遍设立分销店，以经营居民日常生活用品为主，服务社区和大众。进一步扩大华润、百佳超级市场公司和“７·１１”便利店的规模，使其在市区５０个居民区和１８个镇形成规模经营。到１９９５年，上述３间连锁店的网点争取达到１００个。

３、鼓励利用社会闲散资金，兴办零售商业网点。社会商业是特区商业不可缺少的有力补充。除了兴办高档的、现代化的商场、连锁店外，在商业网点较少的边远地区、住宅区内适合经营的地方、方便群众日常生活的街边小店，以及商业繁华地带小块、零星的商业场地，都应鼓励社会闲散资金开展商业经营，以增加就业、方便群众、繁荣经济。同时，要加强对社会商业的管理，规范便利店、路边店、居民区小店的商业行业，提高职业道德水平和业务素质。

４、发展具有特色的饮食服务业。在巩固传统风味海鲜食街的基础上，进一步发展麦当劳、大快活等快餐业和饮食娱乐城项目，以及具有民族特色的食品一条街和深圳月亮湾海鲜渔村。集全国各地名优特新食品于一体的食品一条街，将在福田新区选址新建；月亮湾海鲜渔村由南油开发区与外商合资兴建，占地约４万平米，建筑面积约３万平方米，设３２座分体式、园林式酒楼，建成一座集观赏、旅游、饮食、娱乐于一体的高档次、大规模、独具特色的海鲜城。

（二）批发业

１、建立联结国内外，辐射全国的工业品批发市场，为把深圳建成区域性乃至全国的商品流通中心打基础。深圳是全国最先进行商品流通体制改革的城市，随着特区经济的高速发展和深圳城市地位的不断提高，以及把深圳建成多功能、现代化国际性城市的需要，建立汇集全国、乃至国际名牌工业产品的工业品批发市场体系已迫在眉睫。首先，在福田新区建立深圳工业品批发中心，分批发市场、仓储设施和办公服务三个部分。批发市均按商品大类与作识品、服装、百货、五交化、家用电器５个专业化交易场所，并设国内、外名优产品展销厅和各省（市）商业部门产品展销批发厅。其次，建立一个集国内外服装之大成的服装专业批发市场，准备在东乐大厦和车公庙工业区选址，预期年底能完成装修开始招商。以后拟扩大规模，与香港贸发局联合，招海内外的服装生产厂商和经销商进场设展和批发，同时，在南山和香蜜湖附近选址发展会员制的自助批发市场，作为工业品批发市场的发展形式。拟泰国正大集团合作，引进其“万客隆”自助批发市场先进经营管理方式，丰富和发展我市工业品批发市场体系。

２、完善和发展我市农产品批发市场体系。布吉农产品批发市场的建立，为我市农产品批发开辟了一条新的渠道，为解决我市居民“吃菜”、“吃果”问题作出了贡献，也为全国农产品流通体制的改革提供了经验。目前，布吉农产品批发市场的“集散地”作用已日益显现，在该地交易的水果和蔬菜，除五、六成供应本市居民外，一成转口去香港，三、四成转口周边地区，批发市场的功能得到了扩展和强化。然而，我市农产品批发市场体系还有待完善和发展。首先，要完善布吉农产品批发市场的服务功能，尽快建成综合交易大楼、果蔬配套冷库和生活服务设施；其次，抓紧建设福田农产品批发市场，突出其以农产品拍卖为主的服务功能和产品质量等级化、重量标准化、包装规范化的特色。抓紧水产品批发市场的建设，充分利用现盐田水产分公司的水产品晒场及其建筑物，把它建成全省最大的水产品批发交易市场。尽快建立和完善清水河生猪批发市场，进一步理顺生猪购销体制。

３、建设大型物资批发市场，为把深圳建设成为区域性的物资流通中心打好基础。深圳处在国内外市场的联结部，以及具有市场发育比较健全和海、陆、空交通便利等优势，因此，其物资流通量比较大，信息灵敏，具备建设区域性物资流通中心的条件。首先，在笋岗路和红岭北路交汇处兴建深圳物资域，集样品的阵列和展览，物资批发和交易，行情、信息的搜集和发布，成交物资的代办运输以及进场交易单位的生活服务为一体，使之成为特区内最大的生产资料批发市场和集散地。同时在龙岗区平湖镇平湖铁路以西，紧邻即将兴建的深圳铁路编组站地段，兴建大宗物资批发市场——深圳市平湖批发市场。该批发市场主要是扬期场地宽裕、铁路交通便利及联接四线（京广、广九、平南、平盐铁路线）、两港（蛇口集装箱港、盐田深水港）、一场（深圳机场）的枢纽之长，进行大宗物资的批发交易。批发市场内将设国内外商品交易中心，商品展销和商务洽谈中心、商贸信息资询和研究中心以及商务服务中心。上述两个物资批发市场建成后，将充分发挥深圳作为区域性物流中心的大宗物资的集散功能、国际国内物资转口贸易的功能、发布权威性市场导向信息的功能、“世界物资窗口”的功能和交通储运便捷、配套服务齐全的功能。其次在笋岗开设金属材料交易市场，以会员制的形式吸收全国的金属材料生产厂家和经营企业进场交易。

４、完善和发展保税生产资料市场和期货市场等新型市场。保税生产资料市场及其保税仓要扩大规模和经营范围，形成一个保税生产资料大市场。在原有８个专业市场，１９家保税贸易行的基础上，办好新增设的成品油等四个专业市场和２０家经营企业，扩大经营规模，同时继续引进实力强、信誉好的外商参与保税市场的经营。要把保税生产资料市场的经营范围扩大到广东全省和全国的外商投资企业，成为全国进口保税生产资料的供应中心和基地之一。

期货市场要在搞好深有色金属交易所、完善各种期货交易法规、制度和配套政策措施的同时，建立深圳期货联合交易所，品种可以选择谷物、成品油和矿产品等，以增强特区市场与国内、国际市场的对接能力。

（三）展览业

展览业是深圳建设万商集的现代化商业贸易中心、国内外游客和深圳市民的“购物天堂”不可缺少的一部分。目前，深圳展览业仍较薄弱，并有萎缩的趋势，现展览面积已不足１万平方米，与国际水平尚有较大的差距。按照赶超“四小龙的设想，我市展览业要在基础设施和行业规范、服务水平以及吸引国内外厂商来深参展的渠道和手段方面加以提高。首先，要进一步完善深圳国际展览中心的设施，提高管理和服务水平，按照国际展览行业的惯例，吸引国内外厂商和中介组织来深举办展览，进一步促进国内外产品、信息和技术方面的交流。同时，抓紧地处福田中心区的深圳国际会议展览中心的建设，为把深圳建成国际会展中心打好基础。

（四）菜篮子工程和食品加工业

“菜篮子”工程关系到千万户，是商业发展的基础设施之一，必须在“八五”期间抓好。首先，在本市建立１万亩永久性蔬菜基地的基础上，龙岗、宝安两区各再征用２万亩永久性蔬菜基地，并在周边地区通过合作形式建立５万亩蔬菜基地，使我市蔬菜基地总体水平维持在１０万亩左右，并征用５千至１万亩土地建立１０个千亩左右的永久性鲜活商品综合生产基地。同时稳定鱼塘、果园的面积，基本保证我市居民、暂住人口和流动人口吃菜的需要。其次，继续抓好“菜篮子”工程重点项目的建设，发展食品加工、仓储业。布吉农产品批发市场要抓紧冷库和仓储设施的配套；粮食公司要增加粮仓储备的基础设施，扩建粮仓面积；食品公司要抓紧沙头角、福田肉类联合加工厂的选址和建设，争取两年内在我市消灭生猪私宰现象，全部实行“定点屠宰、集中检疫、统一纳税、放开经营”，并完善肉类的后续加工，扩大品种，如烧腊制品、三鸟屠宰包装等。继续抓好已建投产的豆腐厂、米面制品厂、副食调味厂的扩销工作，适应消费趋势，发展加工食品、冷藏食品，努力增加花色品种，扩大市场占有率，普及合格卫生的豆制品、调味品供应，把小商贩“地下食品加工厂”的豆制品、调味品、粮油米面制品挤出市场；抓紧７千吨可调冷库的建设，进一步扩大我市水果的储备容量。

此外，要积极探索拍卖、典当业的发展，争取在“八五”期间出台我市典当行的有关条例，并试办５至１０家。

附件3 《深圳市商业网点规划（2006-2010）》

深圳市商业网点规划（2006-2010）

第一章 总则

一、规划背景
为促进和引导城市商业网点健康发展，国家商务部先后印发了《商务部、建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》（商建发〔2004〕18号）和《商务部、财政部、建设部关于进一步做好城市商业网点规划制定和实施工作的通知》（商建发〔2005〕378号）。为此，深圳市于2003年10月成立了由分管副市长任组长，市相关部门参加的深圳市商业网点规划工作领导小组，领导开展深圳市商业网点规划编制工作。2003年11月，原市经贸局和综合开发研究院（中国·深圳）成立课题组，于2004年1月正式启动深圳市商业网点规划的研究和编制工作。

二、规划范围
（一）规划地域。
涵盖深圳市六个区。
（二）规划行业。
批发、零售和餐饮网点（不包括成品油、生猪、旧汽车、拍卖等特种行业或专营专控商品）。

三、规划对象与重点
（一）商业区。
重点规划对象是市级商业（市级商业区和次市级商业区）和社区商业（社区商业中心和邻里商业单元）。
（二）零售网点。
重点规划对象是6000平方米以上的大型零售网点，包括购物中心、百货店、大型综合超市、大型专业店、仓储式会员店、折扣店和大型主题市场。
（三）餐饮网点。
重点规划对象是食街、居民区和工业区餐饮网点（包括食堂）。
（四）批发市场。
重点规划对象是工业消费品批发市场、工业生产资料批发市场和农副产品批发市场。

四、规划期限
2006－2010年（与“十一五”规划时间跨度相同）。

五、规划依据
《深圳市组团分区规划（2005－2020）》、《深圳市率先基本实现现代化的考核体系和相关指标调整方案》、《深圳市商贸流通业发展“十一五”规划》、《深圳市商业网点普查报告》、《关于城市商业网点规划工作的指导意见（国经贸贸易〔2001〕789号）》、《深圳市人民政府关于大力发展现代商贸流通业的意见》、深圳市历年统计年鉴、《广东省2000年人口普查资料汇编（深圳市）》、《深圳市整体交通发展规划（征求意见稿）》、《深圳市公共交通规划》、《轨道交通规划》、《国家零售业态分类标准》。

第二章 深圳市商业网点发展现状

深圳于1979年设市，1980年设立深圳经济特区，现为国家副省级计划单列城市。东临大亚湾和大鹏湾，西濒珠江口，北与东莞、惠州两市接壤，南与香港一河之隔。深圳土地总面积1952.84平方公里，其中经济特区面积395.81平方公里。现辖特区内福田、罗湖、盐田、南山四个行政区和特区外宝安、龙岗两个行政区。2004年末总常住人口597.55万人，其中户籍人口为165.13万人。深圳一直是衔接香港与内地的纽带，商贸活动活跃，本地购买力强劲，商业整体发展水平较高。

一、概况
截至2004年8月，深圳共有各类型商业网点14.5万个，总营业面积1492.5万平方米，商业从业人员92.9万人。
数据来源：《深圳市商业网点普查报告》，2004年8月。
（一）平均单店规模。
深圳商业网点平均单店规模102.7平方米。各区不同行业商业网点平均面积如图2-1。

表2-1深圳市商业网点数量、营业面积和从业人员（按行业分）

	零售	餐饮	批发	合计
网点数量	102615	35681	7098	145394
数量占比	70.60%	24.50%	4.90%	100%
面积（万㎡）	971	319	203	1493
面积占比	65.10%	21.40%	13.50%	100%
从业人员	590840	291241	47370	929451
从业人员占比	63.60%	31.30%	5.10%	100%

（二）人均商业面积。
按深圳现有1071万管理人口计算，人均商业面积1.28平方米，其中人均零售面积0.96平方米，人均餐饮面积0.32平方米。全市人均商业面积构成如图2-2（略）。
（三）商业地效。
深圳现有商业面积（零售和餐饮面积）1289.6万平方米，商业地效7299元。零售和餐饮地效及各区商业地效如图2-3（略）。
（四）商业劳动生产率。
深圳餐饮和零售业从业人员88.2万人，人均年营业额10.7万元。各区商业、零售业和餐饮业劳动效率状况如图2-4（略）。

二、主要特点
（一）人均拥有商业面积已经达到较高水平。
深圳餐饮和零售面积合计1289.6万平方米，按全市现有1071万管理人口计算，人均商业面积1.28平方米，其中人均零售面积0.96平方米，人均餐饮面积0.32平方米（详见图2-2）。深圳人均零售面积已接近香港人均的1.1平方米，已经达到了较高水平。
（二）商业网点在分布上呈现多中心商业格局。
从规模上看，各商业区的营业规模、客流量和营业额不断扩大，营业面积进一步集中于市级和区级商业区，仅现有的三大商业区（华强北、东门和人民南）营业面积就高达130.6万平方米，占全市商业网点营业总面积的比重近10%；从布局上看，随着南山、宝安和龙岗三区经济总量的快速增长以及居民购买力的提高，各区已形成了各自的区级商业区，为本地消费者提供一站式购物场所，以上三区居民周末到罗湖和福田的商业区购物的现象已经明显减少，特区内商业区的市场占有率逐渐被分化。
（三）连锁经营发展很快，居于全国领先行列。
深圳现有连锁零售、餐饮企业商号近200个，门店数量达到6800家，约占零售餐饮网点总数5%，所占的市场份额为45%，该比例在全国大中城市中位于前列。
在深圳经营的连锁企业中，总部设于深圳的本土连锁企业超过40家，在深圳市场居于主导地位。据国家统计局2004年公布的排名，深圳有六家企业入围全国连锁零售50强。
（四）大型商业网点的覆盖率较高。
深圳现有大型零售网点342家，其营业面积占全市零售总面积的45.3%，网点类型涵盖了主要的业种业态，其中与市民日常生活关系十分密切的大型超市、百货店总量近200家，其在特区内外的分布较为均衡。大型网点的快速发展，一方面以其较高的经营管理水平带动了全行业服务水平的提高，另一方面也极大地促进了深圳市商业集约化经营。据测算，全市大型零售网点的营业额（扣除摊位制的主题商场部份）占全市社会商品零售总额的比例超过50%。
（五）零售业整体呈多样化和规模化趋势，零售网点尤其是连锁零售网点经营效率高。从零售网点的业态上看，深圳拥有从食杂店、小型专业店到超级市场、大型综合超市以及购物中心等国内外主要零售业态，零售市场呈现多种业态互补共存的格局；从零售网点的营业面积上看，6000平方米以上大型零售网点营业总面积439万平方米，占全市零售总面积的45.3%，零售网点整体规模化经营趋势明显。
深圳市大型零售网点分布图（略）
网点的规模化提高了零售网点的营业效率，全市连锁零售网点平均人效72万元，平均单店年营业额2162万元，高于2004年全国零售连锁百强的平均人效（61万元/年）和单店年营业额（1633万元/年）。
（六）餐饮网点分布集聚化，连锁快餐业发达。
深圳餐饮网点在分布上集聚化特征十分明显，仅华强北、人民南和东门商业区内大中型餐饮网点（500平方米及以上）就达102家，营业面积19.1万平方米，占全市大中型餐饮网点营业总面积的13.8%。
在现有的1402个连锁餐饮网点（总营业面积12.5万平方米）中，连锁快餐网点723家，营业面积6.8万平方米，占全市连锁餐饮营业总面积的54.7%。该比重高于北京（38.8%）、上海（8.9%）及全国平均水平（36.7%）。
（七）批发业与本地产业和市场紧密结合，销地型大型批发市场发育充分。
深圳批发业以本地产业或本地市场为依托，服务于珠三角地区和国内其他城市。全市营业面积在6000平方米以上的51家大型批发网点中，按照所经营商品的生产地和销售地划分，销地型达41家，产地型6家，集散型4家。
批发市场在类型上以专业市场为主，商品品类比较集中。交易双方或交易的产品中，与国际市场联系密切。主要市场都开设了网站，除提供信息服务外，也开展网上交易。

三、存在的主要问题
（一）缺乏全国知名的有影响力的商业旺区。
深圳在一定程度上是因商而兴的城市，除中英街因特殊体制成为全国知名的特色商业街外，没有培育出类似于北京西单、上海淮海路等全国知名的商业旺区品牌。究其原因，一是缺乏前瞻性规划，基础设施滞后、老化；二是现有商业旺区的商业文化积淀相对不足；三是商业旺区内还存在缺乏国际品牌的百货店和有特色的专业店，经营特色不够鲜明等缺陷。
由于商业区的发展欠缺足够吸引力，深圳商业失去了不少商机。据调查，国内游客在香港旅游用在购物上的支出平均超过2000港币，而国内游客在深圳购物的支出平均不过200元人民币。虽然两者之间存在诸多不可比的因素，但仍可从中感受深圳的差距。
（二）对重要商业设施缺乏土地资源配置，导致符合现代商业发展需要的商业设施不足。
由于缺乏土地资源配置，导致各类新兴商业区内专业商业设施缺乏，很多网点都设于商住综合楼宇中，多数都存在建筑结构不适用、交通配套不足等问题。
许多占用较大空间的专业类商业设施如汽车市场等缺乏完备的用地手续。调查显示，特区内大部分农贸市场均不具备完整的土地手续。经营用地的临时性严重影响了经销商的投资意愿，导致了一些新兴商业模式如大型汽车市场无法在深圳顺利发展，也限制了农副产品批发市场向规模化方向发展。同时，市场的档次、服务水平也受到了较大局限。
（三）小型商业网点数量大，约有一半设于城中村。
深圳商业网点在数量上以50平方米以下的小型网点为主。如图2-5（略）所示，全市营业面积在50平方米以下的网点数量约11.3万个，占全部商业网点数量的77.4%，这些小门店约有一半设于城中村内，外部环境和建筑质量都比较差。小型商业网点数量比重较高的现状表明，深圳现代商业仍有较大的发展空间。
（四）百货店、大型综合超市存在过度竞争之忧，便利性网点发展水平较低。深圳现有大型综合超市99家，百货店100家，按深圳1071万管理人口计算，平均每10.7万人拥有一家百货店，每10.8万人拥有一家大型综合超市。根据业内通行标准，目前深圳的百货店、大型综合超市存在同质化之忧，局部地区百货店、大型综合超市数量过剩。便利性网点主要包括便利店和食杂店两类业态，全市现有便利性网点35270个，平均每285人一家便利性网点。其中，连锁便利店仅274个，网点连锁率不足1%，其他的都是食杂店。这些食杂店都是个体经营，经营管理落后，生产效率和服务水平低，政府管理成本较高，是深圳商业现代化的薄弱环节。
（五）餐饮网点缺乏规划，问题突出。
由于缺乏专门的规划，各种食街都是自发形成的，随着规模的扩大，带来一系列环境问题，如废水、废气和废油的排放缺乏相应的处理条件，直接影响周边环境；交通问题日益严重，特别是停车位不足造成周边交通拥堵；临近社区或社区内的餐饮网点，特别是商住混合楼宇中的餐饮网点，扰民问题比较突出；各类工业区餐饮网点配套严重不足，无法满足工业区内从业人员的就餐需要，带来极大的食品安全隐患。
（六）批发市场规划滞后。
市场布局的随意性较大，容易形成与城市其他功能的冲突；有些重要市场缺乏永久性用地，如家禽、生猪等批发市场，造成违建市场、地下市场的发展，容易产生食品安全问题。另外，不少早期发展的市场周边已成为人口密度较高、交通比较拥堵的居民区或商业旺区，比如华强北的电子批发市场，布吉农批与福田农批市场，影响了市场的集散。

第三章 深圳市商业网点规划的主要考虑因素

一、商业布局现状及发展的内在规律性
从商业布局的演变分析，深圳商业布局从早期的口岸导向型（如中英街、罗湖人民南商业区的兴起），逐步转向多元导向路径，其中内部需求因素所产生的影响越来越大。通过运用中心地理论和核心-边缘模型进行分析发现，深圳商业布局的发展具有较强的规律可循，这是进行商业网点规划的重要依据。因此，可结合商业本身创新的趋势和需求进行合理规划。

二、经济发展阶段及趋势
2004年，深圳按常住人口计算的人均生产总值达7162美元，已进入发达经济的初级阶段。但特区内外、特区外中心城区和外围地区的二元化特征明显，城市化进程尚未完结。近年来，深圳制造业增加值占经济总量的比重持续上升，呈现典型的工业化阶段的特征，但在消费层面却已经表现出许多后工业化阶段的特征，商业网点规划应适度超前。

三、城市功能布局
深圳的城市功能在空间上以特区为核心向外辐射，并且呈网状组团式结构格局。深圳市规划局于2005年10月公布的《深圳市组团分区规划（2005－2020）》，将全市划分为11个功能不同的组团，因此商业布局要根据不同的组团功能，规划构建功能相对完备、层次分明的商业网点体系。

四、人口因素
人口因素是影响商圈地域分布的重要因素，主要有：
（一）人口数量。
截至2004年底，深圳常住人口已达597.6万人，管理人口1071万。这是深圳商业发展的基础，“十一五”期间常住人口将控制在900万以内，管理人口也将相应增加。
（二）居民购买力。
近年来，深圳居民收入平稳增长，人均可支配收入在过去5年中年均增长6.4%，2004年达2.76万元，预计2010年深圳人均可支配收入将超过3.5万元。收入的稳步增加使居民购买力进一步提高，2004年深圳人均消费支出1.96万元，平均消费倾向（消费占可支配收入的比重）达71%，居民消费信心较高，为深圳商业提供了持续增长动力。
图3-1 深圳市人均可支配收入及发展趋势（略）
（三）消费需求。
图3-2 深圳居民消费性支出构成（略）
2004年深圳的人均GDP及人均可支配收入均位居全国大中城市首位（分别为5.93万元和2.76万元），人均居民储蓄存款余额4.39万元，人均消费性支出1.96万元（1631元/月）。主要经济指标已接近中等发达国家水平，居民消费能力强，消费结构不断出现新的变化，食品消费比重已下降至2004年的27%。生活必需品的支出比重逐年下降，文化教育、服务等消费一直保持在10%以上的较高水平，享受型商品、奢侈品的支出比重上升。
消费结构的变化表明，深圳居民开始追求较高层次的消费需求，从而导致需求多样化和个性化程度的提高，消费者不仅要求有满足便利性购物和日常购物的消费场所，更需要能满足一站式购物和一站式消费的场所，以及能够满足个性化需求的特色消费场所。
另外，随着家用轿车保有量不断增加，汽车逐渐成为深圳居民出行的重要方式，是否具备充足的停车位已成为消费者选择消费场所的主要考虑因素。商业网点规划在考虑居民消费需求变化的同时，也应当结合消费行为特征对消费场所的配套设施提出相应的要求。
图3-3 消费者到主要商业区的目的（略）
（四）旅游人口。
深圳旅游人口规模庞大，2004年宾馆接待的国内外游客1943万人次。这些游客在深圳主要从事商务活动、旅游观光，其消费支出主要用于住宿、餐饮、旅游和购物。随着深圳国际化城市建设进程的不断推进以及国内居民收入水平的提高，旅游人口仍将会继续上升，为深圳商业发展提供了新的空间。

五、交通发展导向
交通对商业发展具有重大影响。交通和道路的格局决定了商业网点的分布状态，但商业网点布设不当，也会对交通形成一定阻碍。因此，商业与交通存在一种相互依存、相互影响的关系。即将出台的《深圳市整体交通发展规划》，必然对深圳商业网点布局产生重大影响，一方面规划的实施将会明显改变消费者的出行方式，使公共交通便捷的商业旺区和网点获得进一步发展，并促进交通枢纽型商业中心等新型商业集聚区的出现；另一方面规划中区域性重大交通项目的建设将会提高深圳商业的辐射力。

第四章 深圳市商业网点规划的指导思想与目标

一、指导思想
按照把深圳建成国际化城市的总体战略和目标定位，着力提高商业服务水平，扩大深圳商业集聚辐射效应，进一步完善网点发展的市场调节机制，适当加强政府的宏观指导和管理，全面提升网点的素质，促进网点资源不断优化，加强商业网点分布与产业发展、城市规划的联动性及协调性，逐步形成规模适度、布局合理、独特卓越、业态先进的现代化商业网点体系。

二、规划原则
（一）提高商业整体竞争力的原则。
商业竞争力是中心城市综合竞争力的重要体现。通过规划，引导商业网点建设健康发展，壮大现代流通渠道，改善商业环境，提高商业的整体竞争力。
（二）协调发展的原则。
现代商业体系的建立是国际化城市建设的重要组成部分，要考虑其他产业发展对商业的需求和产业之间的互补，找准商业网点发展的定位，促进商业与相关产业、城市建设和环境等方面的协调发展。
（三）市场调节的原则。
对于商业网点的数量、面积和结构，坚持以市场机制进行调节。规划目的在于根据城市总体发展目标和资源条件，提出政策导向，完善发展机制，整合商业资源，改善商业配套设施，减少功能冲突和布局分散的不合理现象，使商业体系更好地服务市民，适应产业及城市发展的需要。
（四）以人为本的原则。
发展层次分明的商业网点体系，最大程度地满足不同类型的消费需求。根据消费者不同类型的消费需求，划分商业等级，引导能够满足同类型消费需求的商业网点尽量在相应区域集聚，形成层次分明的商业等级体系，更好地服务消费者。
（五）突出重点的原则。
通过对主要商业（街）区的规划，引导相关业种业态的入驻，体现商业（街）区的功能；同时，通过对重大商业设施的规划，促进不同商业（街）区自身特色的形成，形成同等级商业区错位经营。
（六）可操作的原则。
规划将通过设立听证制度和建立与城市规划相衔接的制度，对主要商业中心的功能定位和重大项目的选址，从用地以及项目的立项等方面给予落实。

三、商业网点发展目标
（一）功能目标。
1．提高消费者对商业服务的满意度。
在消费层面上，深圳已经表现出许多后工业化阶段的特征，居民的消费需求不断提高，商业的发展必须体现多样性、舒适性和便捷性，才能提高消费者对商业服务的满意度。
（1）多样性。
保持商业的多样性，满足消费者日益增加的多元化消费需求。商业的多样性，不仅要求提供品种齐全、类型丰富的产品和服务，更要通过建立不同规模、不同业种业态的功能各异的商业网点，以满足不同消费者的消费需求。
（2）舒适性。
加强商业网点配套设施建设，不断改善购物环境，创造更方便、更舒适、更安全的购物消费场所，提高消费者的满意度。
（3）便捷性。
重点发展商业旺区及社区商业。商业旺区要充分发挥商业网点的聚集效应，满足消费者的一站式购物和一站式消费需求。社区商业要贴近居民，建立足够的、靠近居住地的零售网点，满足居民的日常需求。
2．提升深圳商业在区域分工中的地位。
（1）深圳已成为泛珠三角9＋2城市群中活跃的商贸中心。规划期内，要营造活跃的商贸环境，继续保持和提升深圳在泛珠三角城市群中的领先优势。
（2）要进一步改善营商环境，搞好基础设施建设，吸引更多的跨国公司、全国性流通企业在深圳设立采购中心和总部。使深圳成为有影响力的、专业化的国际采购及分销中心。
（3）规划期内要继续鼓励引进和支持发展新型业种业态，加大促进商贸企业科技进步的力度，确保深圳继续成为国际国内贸易一体化发展进程的先行者，国际先进商业模式引进的窗口，以及本土商业模式创新基地。
（4）要打造深圳商业品牌，培育具有全国性知名度的商业旺区，提高服务质量，扩大深圳商业的辐射范围，增强对异地消费者的吸引力。
3．提高商业网点现代化水平。
商业网点的现代化是提高商业服务质量、确保深圳市商业网点在区域分工中地位的核心要素。
（1）进一步提高现代流通渠道的覆盖率。
现代流通渠道运用先进的经营理念、先进的科学技术与管理方法，实施网络化和信息化战略，具备强大的市场竞争力。规划期内，要大力发展各种类型的现代流通网点，特别是小型网点如便利店的发展，进一步提高现代流通渠道覆盖率，在规划末期实现以现代流通渠道为主导的商业体系。
（2）促进连锁网点的发展。
连锁化是商业网点现代化的必然趋势。深圳商业网点的连锁经营还有较大的提升空间，要积极鼓励连锁商业企业和连锁网点的发展，通过提高连锁业的市场占有率，带动全市商业整体经营效率的提高。
（3）大力培育国内领先的龙头商业企业。
深圳已经拥有一批实力雄厚的连锁企业，且大部分总部设于深圳，这些企业在深圳市场居主导地位，并正在积极开拓国内市场，部分已经在全国居领先地位。对于总部设于深圳的连锁企业，要从用地、税收、电价、融资、人才引进等方面给予必要的政策扶持。
（二）总量目标。
通过规划，提高商业经济在国民经济中的地位。表现为：一是社会消费品零售总额持续增长，二是商业经营效率不断提高。
1．社会消费品零售总额及商业增加值。
规划期内，预计全市社会消费品零售总额有较快增长，年均增长率不低于11-13%，2010年实现社会消费品零售总额在2400-2600亿元区间，商业增加值突破1000亿元。
2．零售面积及地效。
规划期内，零售业总营业面积控制在1600万平方米左右；人均零售面积约1.23平方米；零售地效由目前的1.1万元提高到1.3万元。
3．连锁商业市场占有率。
规划期内，连锁商业销售额占社会消费品零售总额的比例达到60%；连锁商业网点占商业网点总数的比例达到15%。
（三）布局目标。
规划期内，形成“两轴、两带、十四个特色商业街区”的商业格局：
两轴：以地铁一号线和四号线为商业主轴。地铁一号线贯通金三角商业区（东门-人民南-宝安南）、华强北商业区、福田中心商业区和南山后海商业区四大市级商业区，是目前深圳市商业的核心。地铁四号线起于福田中心商业区，贯通龙华商业区和近期重点建设的龙华拓展区，该片区在规划末期具备形成新的市级商业区的潜力，四号线沿线商业是深圳商业在布局上的另一个重要发展方向。
两带：沿东部205国道、西部107国道重点发展依托本地制造业并为其服务的零部件及制成品批发的东部商贸带和西部商贸带。
十四个特色商业街区：在特区内外呈网状分布的、具备跨区域辐射能力的8个特色商业区和6条特色商业街。
深圳区级以上商业区规划图（2006-2010年）（略）

第五章 商业网点规划

一、商业（街）区规划
（一）市级商业。
根据《深圳市商业分级设置方法》，本规划在全市范围内规划金三角商业区、华强北商业区2个市级商业区和福田中心商业区、南山后海商业区、宝安新中心商业区、龙城－龙岗墟商业区4个次市级商业区。
1．市级商业区。
（1）金三角商业区。
金三角商业区位于罗湖区，由人民南、东门、宝安南三个片区相连而成。其中人民南片区东起东门南路，西至建设路，北起深南东路，南至罗湖口岸；东门片区东起东门中路，西至人民公园路，北起笋岗东路，南至深南东路；宝安南片区东起和平路，西至红岭路，北起深南中路，南至滨河大道。该区总占地面积约3平方公里，商业总营业面积约120万平方米；2004年营业额142亿元，其中批发16 亿元；日均人流量95万人次（节假日高峰125万人次/日），是深圳目前营业面积最大的商业区。
①规划目标。
规划期内，要把金三角商业区建成深圳规模最大、业种业态齐全，集大众化、潮流化、休闲时尚化消费和奢侈品消费为一体的，娱乐、旅游、商务有机结合的市级商业区。
功能定位
人民南片区重点发展购物中心、百货店、专卖店、专业店等现代零售业态，提供时装、皮具、珠宝首饰、家电等零售服务及餐饮服务，成为深圳时尚商品和服务的聚集区；东门片区重点发展传统业态与现代业态并存的零售和批发业，提供服装鞋帽、珠宝首饰、家居饰品、玩具礼品等零售服务及成衣和小商品批发服务；宝安南片区重点发展购物中心、国内外知名品牌专卖店和大型专业店等业态，提供一站式消费为主的零售、餐饮和娱乐服务，以及书籍和文化用品等零售服务。
市场定位
人民南片区以提供中高档、时尚化消费为主，主要消费群体是本地白领、中高收入港澳居民、国内外商务游客；东门片区以提供大众化、潮流化消费为主，主要消费群体是本地年青人、外地游客和中低收入港澳居民；宝安南片区以提供高档一站式消费为主，主要消费群体是高收入的本地居民和港澳居民。
②规划导向。
该商业区属于罗湖的老城区，开发密度高，因此，规划期内重点在于通过改造、资源整合和加强管理等手段实现规划目标。具体包括：
改善交通和停车条件。主要措施：一是完善中英文对照的交通标识系统；二是打通片区微循环；三是增加停车位，应当根据条件改建或扩建停车场，采用立体车库等高地效的专用停车设施，对于新建的商业设施，必须设计足够的停车位。
整合商业资源、打造品牌形象。加强对商业区形象包装，提升商业区的文化内涵，建设有代表性的景观；建设人行空中连廊和地下人行通道，连接罗湖口岸、人民南各大商场及东门步行街，带动人流，互相传递商业能量，使整个商业区在空间上构成一个整体。
按照规划功能要求，严格市场准入。按照下述分类，合理引导区内业种业态的分布和发展。
–禁止发展的业种业态：农贸市场（对已有的农贸市场，应进行升级改造）。
–控制发展的业种业态：摊位式的专业（批发）市场、仓储式商场、家具专业店、大型综合超市。
–鼓励发展的业种业态：全球知名百货店，经营国内外知名品牌的专卖店、专业店。
加强安全防范、规范商家行为。
适当控制商业区内住宅楼的兴建，严格控制商业物业的分割出售。
（2）华强北商业区。
华强北商业区位于福田区，东起上步中路，西到华富路，北起红荔路，南到深南路，总占地面积1.45平方公里。商业总营业面积62万平方米，2004年商业总营业额230亿元，其中批发营业额120亿元，日均人流量50万人次（节假日高峰70万人次/日），是目前深圳营业额最大的商业区。
①规划目标。
规划期内，要把华强北商业区升级改造为全国闻名、特色突出、经济时尚、人气旺盛的市级商业区。
功能定位
重点发展百货店、专业店、专卖店等零售业态，提供消费类电子产品、家用电器、时装、化妆品、珠宝首饰、钟表等商品的零售服务，品类丰富的餐饮服务，以及电子元器件批发服务。
市场定位
提供时尚实惠的中高档商品和服务。主要消费群体是中等收入的深圳居民、商务人士、国内外旅游观光人士以及产业中游零售商和产业上游的供货商。
②规划导向。
规划期内重点通过改造、调整和加强管理等手段实现规划目标。具体包括：
改善交通和停车条件。根据条件改建或扩建停车场、停车设施，不得改变现有停车场的功能；对于新建的建筑，必须设计足够的停车位；通过调整商业网点布局，缓解停车和交通压力。
提升整体购物环境。加强管理，规范市场秩序，进一步改善治安状况；加大投资力度，完善商业区的绿化、灯光等景观工程，打造繁华靓丽的商业区。
按照规划功能要求，严格市场准入。按照下述分类，合理引导区内业种业态的分布和发展。
–禁止发展的业种业态：农贸市场。
–控制发展的业种业态：摊位式的专业（批发）市场、仓储式商场、家具专业店、大型综合超市。
–鼓励发展的业种业态：连锁专卖店、专业店（家具、家电除外），影剧院等文体娱乐设施。
完备业主（商家）用地手续。对于区内用地手续不完备的网点，应当通过土地变更用途补交地价等政策，提高市场准入门槛，使区内商业经营逐步规范化，实现业态结构的优化。
限制住宅楼宇的开发，适当发展商务酒店。
结合地铁华强站出口和地下商城建设，打通华强南北之间的人流通道，引导华强北商业向华强南片区扩散，与华强北商业区形成错位经营。
2．次市级商业区。
（1）福田中心商业区。
福田中心商业区位于深圳中心商务区，东起彩田路，西至新洲路，北临深南大道，南接滨河大道，总占地2.33平方公里。该商业区正处于兴建中，商业总面积将达到50万平方米左右。
①规划目标。
规划期内，要把福田中心商业区建设成为具有深圳特色，商业设施新颖独特，满足消费者购物、餐饮、娱乐、休闲等多种需求的次市级商业区。
功能定位
重点发展购物中心、百货店、专卖店等零售业态，提供与深圳商务中心和会展中心相匹配的零售、餐饮和娱乐服务。
市场定位
提供高档商品、餐饮和娱乐服务，主要消费群体是国内外商务客人及游客，在中心区进行商务及文化等活动的深圳居民，福田区中高收入居民。
②规划导向。
商业项目的建设要与中心区整体环境协调。该区处于深圳中心区，片区内有对本地居民和游客具有强烈吸引力的城市景观，商业建筑要与中心区整体环境协调，注重体现满足游客消费需求的特色。
为保证中心区的整体形象，要按照规划功能要求，严格市场准入，杜绝低档、旧货类商品和店铺的进入。按照下述分类，合理引导区内业种业态的分布和发展。
–禁止发展的业种业态：农贸市场、旧货市场。
–控制发展的业种业态：专业（批发）市场、仓储式商场、大型综合超市。
–鼓励发展的业种业态：全球知名百货店，经营国内外知名品牌的专卖店、专业店、购物中心，以及高档、特色类餐饮和娱乐网点。
适度开发地下商业空间。在地铁会展中心站、岗厦站之间，适当建设地下商业城及地下商业街，与地面商业互补、互连，发挥综合效能。
限制住宅底商，严格控制商业物业的分割出售。
（2）南山后海商业区。
该商业区为全新规划的商业区，位于南山区后海填海区内，占地面积约1平方公里。该商业区紧靠西部通道口岸，背倚南山核心区，区位优势明显，具备高标准规划和建设的条件。规划期内要着重做好规划工作，依据其条件和潜力，按照市级商业区的标准进行规划，分阶段建设。本规划期内的目标是将其建成次市级商业区。
①规划目标。
规划期内，要把南山后海商业区塑造成文化气息浓郁、环境优美，集购物、休闲娱乐、餐饮为一体，传播时尚资讯、荟萃国内外风情的现代滨海国际商业区。
功能定位
重点发展购物中心、百货店、专业店、专卖店等业态，提供国内外知名品牌时装、化妆品、家电、珠宝首饰、钟表等商品为特色的零售服务，以及品类丰富、特色突出的餐饮和娱乐服务。
市场定位
以提供高档商品和服务为主，主要消费群体包括：深圳高收入居民、高消费水平的国内外游客和商务人士。
②规划导向。
该商业区属新建商业区，规划期内，要通过制定高标准的规划、实施严格的规划管理等手段实现规划目标。具体包括：
制订高标准的、与国际接轨的整体规划和功能设计方案，并严格按规划执行。要采用国际标准，营造宽敞、高雅、整洁的购物空间，包括：做好功能分区，考虑各种业态对建筑的不同要求；超前考虑日后可能形成的大规模人流和物流量设计道路及地面地下循环走道；商业区内地面街道不宜过宽，要方便消费者穿行，避免道路过宽对商业活动产生切割作用；配备足够的停车位；建立完善的中英文对照的交通标识系统。
打造商业区品牌形象。向社会公开征集能反映该商业区文化内涵的名称；塑造独特的视觉景观，建设标志性商业设施；做好环境美化工作，精心设置片区的灯光、绿化、公共标识系统。
按照规划功能要求，严格市场准入。按照下述分类，合理引导区内业种业态的分布和发展。
–禁止发展的业种业态：农贸市场、旧货市场。
–控制发展的业种业态：专业（批发）市场、仓储式商场、大型综合超市、主题市场。
–鼓励发展的业种业态：国际知名百货店、购物中心、经营国内外知名品牌的专卖店、专业店，以及高档、特色类餐饮和娱乐网点。
政府要为购物中心的发展预留用地。
控制商业区内住宅楼的兴建，严格控制商业物业的分割出售。
（3）宝安新中心商业区。
该商业区为全新规划和建设的商业区，位于宝安新中心区内。该商业区地处特区向西拓展的结合部，具有公路、水路、空港等交通优势，直接辐射宝安区经济发达的新安、西乡和福永三个街道，规划起点高、规模大，现代化程度高，具备较好的发展前景。
①规划目标。
规划期内，要把宝安新中心商业区建设成深圳西部功能齐全、规模较大、业种业态丰富，能体现宝安区商业形象的次市级商业区。
功能定位
新中心商业区重点发展与商务区和现代化社区相匹配，与宝安区内居民日益升级的消费需求相适应的零售、餐饮及文化娱乐业。
市场定位
宝安新中心商业区以提供中高档零售、餐饮和文化娱乐服务为主，主要消费群体是区内常住居民，包括新中心区内的新增居民、107国道沿线居民、香港及深圳特区内游客。
②规划导向。
规划期内，商业总营业面积应控制在50万平方米以内。
开发一至两条有特色的商业街，吸引各类时尚产品的专业店集聚，提供自然、轻松的购物和休闲环境。
在业态上，引入中高档百货店、大型综合超市，大型专业店及各类品牌专卖店。
鼓励发展文化娱乐项目，包括影剧院、茶艺街、酒吧街等。
商业区内地面街道不宜过宽，要方便消费者穿行，避免道路过宽对商业活动产生切割作用。
（4）龙城-龙岗墟次市级商业区。
该商业区由龙城中心和龙岗墟两个片区组成。龙城中心包括龙翔大道、吉祥路和龙城中路两侧，龙岗墟则以传统老墟为核心，扩大至跨越205国道的区域。该商业区商业营业总面积约40万平方米，是龙岗区商业网点集聚度最高的地区。
①规划目标。
规划期内，要将龙城-龙岗墟商业区建成涵盖零售、批发、会展及商务等多重功能，面向深圳东部、辐射周边地区的次市级商业区。
功能定位
龙城中心着重发展规模适当的、与商务会展相匹配的零售、餐饮及文化娱乐业；龙岗墟建设成为集购物、休闲娱乐、餐饮为一体，以提供商品档次齐全、业种业态丰富的一站式消费中心。
市场定位
龙城中心以提供中高档零售服务为主，主要消费群体是周边社区的中高收入居民、商务人士以及周边地区的游客；龙岗墟提供品类齐全的大众化零售、餐饮和休闲娱乐服务，主要消费群体是区内中心组团及工业组团、生态组团内的居民。
②规划导向。
规划期内重点通过新建和改造等手段实现规划目标。具体包括：
规划期内，商业总营业面积控制在50万平方米以内。
引入高档购物中心、百货店、专业店以及专卖店。
增设文化娱乐项目，完善商业区的功能。
改善龙岗墟交通拥挤现状。采取拓宽路面、增设交通标识、对车辆予以疏导等措施，改善目前区内交通拥挤的状况。
（二）区级商业。
通过引导社区购物中心、百货店和大型综合超市等大型商业网点的合理集聚，使区级商业区成为周边居民一站式购物场所。对现有区级商业区，网点设置以提高商业聚集度、扩大辐射范围为主；对于形成中的区级商业区，网点设置以完善功能为主。规划期内重点发展8个区中心商业区，建设两个有示范效应的片区中心商业区。
1．区中心商业区。
（1）东园路商业区。
东园路商业区北起深南大道，南至东园路，西临上步路，东至红岭路。商业网点总营业面积15.4万平方米，是目前福田区内商业营业面积仅次于华强北的商业聚集区。该区未来将建设成为以购物为主，集购物、休闲、餐饮于一体的区中心商业区，为福田区园岭、南园路及红岭南路周边的中高收入居民提供中高档商品与服务。东园路商业区未来发展的重点在于提升整体商业档次。以旧城改造为契机，改善硬件设施，逐步提升小型网点的档次。规划期内，商业区原则上不再增加大型综合超市、百货店等大型商业网点，可考虑适当增设大中型专业店。
（2）南头商业区。
南头商业区北靠深南大道，南至学府路，东至深大、科技园，是进出南山半岛的必经之地，也是南山区开发较早的片区，区域内人口密集，消费群体集中，商业基础良好，是南山区成熟的商业带。但由于历史因素和早期城市规划的原因，南头商业区商业设施形态以及道路交通设施提升与扩展空间有限。南头商业区未来将建成以购物为主，集购物、休闲、餐饮于一体的区中心商业区，为区内及周边居民提供中档商品与服务。规划期内，以常兴和学府路改造为切入点，着重进行道路修整，增加公用设施，鼓励商家进行立面改造，并将常兴或学府路网点较为集中的路段改造成步行街，常兴路设置南头风味食街。南头商业区内着重增设配套停车场；鼓励开设中小型特色零售店；原则上不再增加大型综合超市、百货等大型商业网点。在小型商业网点集中的路段，可考虑适当增设大中型专业店；区内限制发展购物中心及大运输量的批发商业；限制在桃园路和南山大道发展大型商业网点。
（3）南油商业区。
南油商业区由原南油工业区改造而成。该区位于南海大道以西、内环路以北、南新路以东、创业路以南，交通条件便利。南油商业区的规划目标是建成功能齐备、特色鲜明、设施先进、人气旺盛、具有一定知名度的豪布斯卡型现代商业街区。该商业区将以提供中高档商品与服务为主，满足南山区及周边居民的休闲与享受型消费需求，同时吸引国内外游客观光购物。规划期内重点建设营业面积约5-7万平方米的南油购物公园；培育向南商贸街；将南油第三工业区改造成为中高档的商务办公区，同时引进一家四星级酒店。
（4）沙头角商业区。
沙头角商业区北靠深盐路，南至沙头角海岸，东至海山路，西至沙头角口岸，通过口岸连接香港。随着盐田区物流业和旅游业的高速发展，盐田区的常住总人口已近20万，同时区域内海滨高尚住宅群的不断开发，带来了不少高收入人群，加上邻近中英街所吸引的大量的外地游客和香港居民，沙头角商业区具有了较好的发展条件。该区规划期将根据其滨海特点进行改造，建设商业步行街、海滨栈道及酒吧街、中英街香港名牌商品一条街，引进大型百货及超市，增设高档酒楼，使之成为集购物、娱乐、休闲、商贸为一体的区级中心商业区。
（5）布吉商业区。
布吉商业区位于布吉街道中心，商业网点主要分布在吉华路、振兴大道和金鹏路上。商业区周边人口密集，但区内商业网点经营层次偏低，无法满足中高收入消费者的需求。未来布吉街道内中等收入人群将会进一步增加，客观上需要经营层次适应该消费群体的消费场所。布吉商业区未来将建成满足本地常住居民一站式购物需求的区中心商业区，发展重点在于提高商业经营层次，营业面积控制在25万平方米以内。根据地铁站点的设置，在其周边开发经营水平较高的大型商业网点，并以之为核心，逐步扩大，抬高商业的经营门槛。同时引入一家面积在3-5万平方米的社区型购物中心，积极引导专业化水平较高的专业店和专卖店来改善和提升整体经营档次。
（6）新安商业区。
新安商业区位于宝安区中心组团的新安街道，是由新安湖片区（第5、6、7、8区）与相邻的第25区、第26区逐步连片发展起来的商业区，区内商业网点密集，商业气氛浓郁，是目前宝安区档次最高的商业区，日均人流量超过15万人。规划期内，新安商业区将建成以购物为主，集餐饮、休闲于一体的区中心商业区，为宝安区中心组团常住居民、及周边组团居民提供中档商品和服务。规划期内鼓励发展百货店、大型专业店和主题商场以及特色食街。
（7）沙井商业区。
沙井商业区位于沙井街道的新沙路。该商业区周边人口密集，商业气氛浓郁。但由于其所服务的人口以外来务工人员为主，购买力水平偏低，商业网点整体的经营层次和服务水平不高，网点布局分散。沙井街道作为未来深圳西部工业组团的核心，外来人口必将进一步增加。因此，沙井商业区未来将建设成满足居民和外来务工人员一站式购物需求的区中心商业区。规划期内着重扩大商业区的规模和提高服务水平。加强对商业区的改造力度，使大型商业网点逐步聚集，以逐步替代经营档次较低的商业网点，带动商业区的全面升级。要以现有大型商业网点为核心，引入一家面积在3-5万平方米的社区型购物中心，完善购物环境。
（8）龙华商业区。
龙华商业区位于龙华街道，由人民北路、三联东路、和平东路围成。商业区周边人口集中，消费潜力巨大。区内商业网点密集，主要沿人民路两侧分布，日均人流量23万人次，是目前宝安区人流量最大的商业区。结合未来龙华街道所在组团重点发展先进制造业的产业定位，龙华商业区将建设成为满足本地常住居民和外来务工人员一站式购物需求的区中心商业区。规划期内，发展重点在于改变目前商业区大型商业网点发展滞后、布局分散的缺陷，同时加强对商业区街道的改造，提高商业经营档次，改变临街铺面林立但经营不规范的商业形象。龙华结合未来地铁站点的设置，在站点附近规划和预留大型商业网点用地。另外，龙华商业区周边的龙华拓展区，商业潜力巨大，2010年后将形成新的市级商业区，应提前做好用地规划，鼓励大型商业网点的入驻和在特定区域的聚集，避免因布局分散而导致相互竞争，影响商业氛围的形成。
2．片区中心商业区。
（1）已有的片区中心商业区：要为周边居民提供品种品类齐全的大众化商品，网点设置以完善购物功能、提高聚集度、巩固其片区中心商业区的地位为主。
（2）形成中的片区中心商业区：要扩大商业区规模、增加服务品类，提升商业等级，引入适当数量的百货店、大型综合超市及大型专业店，以丰富业种业态，满足居民一站式购物需求。
（3）规划新建的片区中心商业区：要坚持商住分离的原则，制订详细的商业规划与设置规范，并严格执行。要引入1家社区型购物中心和数量适当的大型专业店及超级市场；辅以专卖店、便利店等小型便民零售网点及餐饮等服务网点，同时注重配套设施如停车场等的建设。
规划期内建设两个有示范效应的新型片区中心商业区–福田农科中心商业区和南山蛇口商业区。
（三）社区商业。
1．社区商业中心。
（1）社区商业中心的发展以市场为导向，以繁荣社区商业、就近满足居民日常生活需求、为社区居民营造便利、舒适和谐的社区生活环境为目标。
（2）社区商业中心的网点采取集中布点的方式设置于社区内。
（3）社区商业中心必备的业种业态包括：超级市场、生鲜超市、便利店、中小型连锁餐饮店、专卖店、美容美发及洗染等专业店。
（4）鼓励只租不售，由专业管理公司统一经营社区的商业物业。
（5）限制在社区商业中心内设置娱乐网点、大型餐饮网点、百货店和购物中心。禁止在社区商业中心发展仓储式商场。
（6）鼓励在社区商业中心发展连锁便利店、以经营生鲜为主的超级市场，以及中小型连锁快餐网点。
（7）鼓励品牌食品专卖店进入社区。
2．邻里商业单元。
（1）邻里商业单元采取分散布点的方式，主要业态业种包括：便利店、餐饮店、小型超级市场以及其他小型网点。
（2）在同一社区内，邻里商业单元与社区商业中心的距离不得小于500米，邻里商业单元之间的距离不得小于500米。
（3）鼓励在邻里商业单元发展连锁便利店和小型连锁快餐网点。
（四）特色商业。
规划期内，规划建设8个特色商业区，6条特色商业街。
1．特色商业区。
（1）笋岗商业区。
笋岗片区以现有物流仓储设施为依托，发展成能满足较大物流需求的商业区。规划期内，进一步加快片区功能转型、改造基础设施、扩大商业规模、增加业种业态、提高经营档次。重点发展面向国内外市场的工艺礼品批发、中高档品牌家居和装饰材料批发与零售、品牌汽车展销，要积极引进业内龙头企业，提高企业组织化水平和市场辐射力。
（2）水贝黄金珠宝商业区。
水贝黄金珠宝商业区位于罗湖区布心路、田贝四路、翠竹路以及文锦北路围成的区域内。该商业区珠宝产业已初具规模，形成了珠宝加工、展示、销售一体的经营模式。商业区内水贝国际珠宝交易中心2004年交易额超过50亿元。规划期内，该商业区将建成具备全国影响力的珠宝展示和交易平台。重点发展黄金珠宝展示中心，以目前水贝珠宝展示中心为核心，鼓励同类型商家在其周边聚集，扩大该商业区展示交易规模。
（3）沙河东家居装饰商业区。
该商业区位于北环大道和沙河东路交叉口，总占地面积约10.5万平方米。规划期内，将建成面向珠三角、国际知名品牌聚集的家居装饰特色商业区。该商业区重点引进宜家、百安居、麦德龙、家福特、迪卡龙等跨国公司在此设立总部（或地区总部）或采购中心，并经营主题商场。该区要统一建设、统一配套。
（4）沙尾工艺品及文化产品商业区。
沙尾工艺品及文化产品商业区位于福田沙尾工业区内，占地7万平方米，总建筑面积16万平方米。规划期内，将建成以经营工艺品及文化产品为主的商业区，主要品种包括工艺品、动漫产品、文化艺术品、印刷品等，吸引国内外品牌产品和商家进驻，形成深圳乃至华南地区规模较大，档次较高的工艺品、文化产品集散的商业区。
（5）福永家具商业区。
福永家具商业区位于宝安区福永街道，紧邻107国道，也是机荷高速、广深高速的交汇处，交通便捷，现有各类家具市场和大型专业店十余家，营业面积超过20万平方米，经营的品种包括家用家具和办公家具，市场定位以中低档为主，是深圳重要的家具交易配送中心。规划期内，要将其建成批零兼营，以展示订货为重点，立足深圳，面向珠三角的大型家具商业区。要进一步完善相关基础设施建设，加强品牌推广、发挥行业组织作用，全面提升在家具流通体系中的地位和作用。
（6）三个汽车交易市场。
深圳汽车交易市场未来的发展方向，应形成集中与分散并存的分布格局，分散网点的分布由市场进行调节，鼓励企业改造交通便利的工业厂房建设汽车4S店。规划期内，重点发展规模化、规范化、多功能的聚集型汽车交易市场。结合聚集型汽车交易市场占地规模大，对交通条件的要求高等特点，遵循均衡设置、总量控制的原则，在罗湖清水河、龙岗龙城和宝安西乡三个片区，分别规划一个集聚型汽车交易市场。以上市场主要引入获得品牌授权的汽车4S店，提供新车销售、汽车维修、配件供应、汽车装饰、汽车消费金融服务。
2．特色商业街。
（1）东门老街。
东门老街位于规划中的金三角市级商业区，是深圳重要的特色商业街，历史悠久、规模大、门店多、商品丰富、价格实惠，吸引着大量消费者。经过两次改造，东门老街现已成为深圳年轻消费者和游客休闲购物的主要去处，日均客流量高达60万人次。规划期内，参照金三角商业区的规划导向，将进一步突出东门老街的商业特色，重点解决道路拥挤、商户经营雷同以及治安管理等问题。
（2）中英街。
深港交界的中英街一直以其“一街两制”的特色吸引着国内外游客，历史上曾是大陆与香港商业文化交流的前沿阵地。中英街内深圳方现有商业网点105个，营业面积1.4万平方米。随着深港两地商贸往来的深入以及深圳商业的发展，中英街的商业地位逐渐弱化。规划期内，要加快中英街环境改造的速度，引导和鼓励香港品牌专卖店的入驻，将中英街打造成香港名牌商品一条街。
（3）盐田-梅沙滨海风情餐饮休闲带。
盐田-梅沙是距市中心最近的滨海休闲度假热点地区。规划期内，要沿滨海岸线发展滨海风情的餐饮休闲带。其核心一是盐田海鲜食街，二是大梅沙酒吧街。盐田海鲜食街位于东部大梅沙海滨和盐田港区之间，紧邻盐田海鲜批发市场，地理位置优越，餐饮网点密集，以“多、廉、鲜”为特色，吸引着深圳市民及异地游客。规划期内，在保持原有特色的基础上，重点改造街区环境和停车场等配套设施。大梅沙酒吧街位于大梅沙的核心区域–湖心岛，规划建设海滨酒吧、特色美食及商业步行街。
（4）蛇口山海酒吧街。
蛇口山海酒吧街以南山海上世界广场为核心，已有100余家风格各异的酒吧、咖啡厅及其他餐饮网点。规划期内，要将其打造成能体现深圳国际化都市特色的海滨酒吧街，使之成为驻深外籍人士、国内外游客及深圳居民喜爱的休闲场所。
（5）香蜜湖欧陆风情街。
福田区香蜜湖片区是深圳知名的“国际社区”，附近十多个楼盘里居住着来自近20个国家和地区的外企管理人员和深圳高收入居民，商业潜力巨大。目前该片区内已经形成了颇具欧陆风情的特色步行街。规划期内将强化特色管理，扩大经营规模，增加经营品类，加大对驻深外籍人士、高收入居民和国内外游客的吸引力。
（6）龙岗墟商业街。
龙岗墟商业街位于龙岗龙城-龙岗墟次市级商业区内，历史上曾是深圳东部商业中心之一，文化底蕴深厚，目前人流密集，商业气氛浓郁。由于大型商业网点的入驻，加上龙平路交通流量大增，引发了龙岗墟商业街交通拥挤和商业配套设施滞后等问题。规划期内应参照龙城-龙岗墟次市级商业区的规划导向，挖掘和振兴传统商业文化，改善龙岗墟交通拥挤状况，使之成为具有历史记忆的繁荣的商业街。

二、零售业态规划
（一）购物中心。
1．城郊购物中心。
规划期内，在宝安广深高速福永-沙井路段之间和龙岗龙城中心西区机荷高速-水官高速交汇处的奥林匹克公园周边，分别建设一个城郊购物中心。
郊区型购物中心的设置力求主题突出、交通便利、停车等配套设施齐全，其发展商必须具备开发和管理购物中心经验，对于购物中心分割出售的比例应严格控制。
2．市区购物中心。
市区购物中心的设置力求服务全面、高质量、高档次，营业面积不超过15万平方米。鼓励在市级商业区及重要交通枢纽周边发展市区购物中心。
3．社区购物中心。
社区购物中心的设置除新建以外，要充分利用现有商业设施，通过改造提升，建设成社区购物中心。社区购物中心应选址于市级商业区、次市级商业区、区中心商业区和片区中心商业区，营业面积不超过5万平方米。
（二）百货店。
1．应布置在市级商业区、次市级商业区、区级商业区和特色商业街区，目标顾客以居民和流动顾客为主。
2．鼓励在市级商业区内开设百货店，限制在社区商业中心开设百货店。
3．百货店应由量的扩张转为质的提升，加大硬件改造力度，增强综合服务功能，注重特色经营和错位经营，以适应多种零售业态并存的新格局。
（三）大型综合超市。
1．大型综合超市应选址在交通便捷、居民稠密的区域，要有足够的停车位等配套设施，并尽量减少对居民的干扰。
2．鼓励在区中心商业区和片区中心商业区开设大型综合超市。
3．限制大型综合超市在社区的发展。
（四）仓储式商场。
1．仓储式商场应选址于交通便捷处或物流园区内。
2．限制仓储式商场入驻各类型商业区。
3．仓储式会员店按8∶1的营业面积与停车面积比设置停车场。
4．仓储式商场重点考虑在以下区域进行选址：金地工业园、农科中心、梅林西、清水河、罗芳立交-莲塘沿罗沙公路一带、前海物流园区、龙珠片区、西丽片区、龙城中心附近、布吉新城范围内、龙华、沙井、新安和观澜街道。
（五）超级市场。
1．鼓励超级市场入驻片区中心商业区和社区商业中心。
2．鼓励发展以经营生鲜为主的超级市场。
3．鼓励超级市场的连锁化经营。
（六）专业店。
1．鼓励小型专业店入驻各类型商业区。
2．鼓励大型专业店入驻市级、区级和特色商业（街）区。
3．鼓励专业店连锁化经营。
4．限制大型专业店入驻社区商业中心。
（七）主题市场。
主题市场在深圳商业中曾经发挥过重要作用，占有过较高的市场份额，但是，随着深圳商业的发展和新兴业态的出现，规划期内，要对主题市场的经营管理模式和空间布局进行改造和调整。
1．对非食品类主题市场包括电器、建材、服装等主题市场加强管理，明确市场开办者的各项权利和义务，进一步规范主题市场的经营。
2．对现有农贸市场（肉菜市场）要进行升级改造，特区内原则上不再新增农贸市场。
3．鼓励发展生产资料类旧货交易市场，在龙岗和宝安两区各规划建设一个大型旧货交易市场；限制在市、区两级商业区内设置旧货交易市场。
（八）便利店。
1．便利店应选址于社区、公共交通节点、加油站、医院、学校、娱乐场所、办公楼等公共场所。
2．鼓励便利店入驻邻里商业单元。
3．鼓励发展连锁便利店。
（九）食杂店。
食杂店是一种传统零售业态，但仍有一定的市场空间，因其经营组织方式落后，规划期内，应大力促其向连锁便利店转型。
1．食杂店面对的消费群体庞大，对其选址不进行限制。
2．加强对食杂店的安全监督和规范管理。
（十）其他业态。
专卖店、折扣店的选址由市场进行调节。

三、餐饮网点规划
深圳餐饮业行业结构不断优化，规模化、连锁化、品牌化、多样化成为行业发展的重要趋势。深圳餐饮网点的分布，一是分布于各级商业（街）区、社区和旅游休闲场所，二是分布于不同规模的产业园区，网点不同程度呈现集中布局的特点。
（一）社区和商业（街）区餐饮网点。
深圳餐饮业在提升居民生活素质、扩大城市的服务功能、增强对国内外游客的吸引力方面，发挥了重要作用，因此，规划期内要对餐饮网点的分布和发展进行规范和引导，从而形成管理规范、环境整洁、分布合理、品类丰富的发展格局。
1．进一步鼓励餐饮网点的集中布局。
2．对已形成规模的食街加强基础设施改造的投入，增加停车位，改善经营环境。
3．从城市规划、环境保护、安全生产和卫生防疫等各方面加强对餐饮网点的管理。
4．限制大型餐饮网点入驻社区。
（二）工业区餐饮网点。
深圳现有666个不同规模的工业区，从业人员数量庞大，就餐需求巨大。规划期内，要大力发展一批能为其提供经济实惠、安全卫生的餐饮服务网点。
1．在各类型工业区内大力发展配套餐饮设施的建设。
2．对工业区内配套餐饮设施的单体规模进行适当控制。
3．规范老工业区配套餐饮设施。对经营条件和经营环境恶劣的，环保、消防和卫生等方面存在问题的，依法取缔。

四、批发市场规划
（一）规划目标。
适应现代流通业发展的趋势，结合深圳产业特点及在区域经济中的定位，大力发展新型批发市场，建成高效合理的消费品分销体系和跨区域的专业性生产资料分销体系，形成特区内以东门、笋岗、华强北为重点，特区外以107、205国道沿线及华南国际工业原料城为重点的批发市场布局。
（二）规划导向。
1．工业消费品批发市场。
（1）以深圳优势产业为依托的产地型市场，包括服装皮具、家具、钟表、黄金珠宝、玩具礼品等。对这类市场的分布，要着重考虑各区专业化分工和特色经济的发展；
（2）鼓励依托产业集聚基地发展集散型市场，以扩大市场辐射范围。其选址应位于交通枢纽及物流条件好的城市快速干道附近。
2．工业生产资料批发市场。
（1）推动华南国际工业原料城交易功能的形成和交易规模的扩大；
（2）规划期内，不再新设大型综合性工业生产资料批发市场；
（3）支持依托产业集聚基地发展各类专业性的工业生产资料批发市场。
3．农副产品批发市场。
（1）规划期内，在特区外建设两个大型综合农产品批发市场，作为全市的一级农产品批发市场，该市场应具备以下功能：
①价格形成功能。
集中供需信息，形成农产品合理的交易价格。
②集散功能。
异地农产品在该市场集中，然后分销到境内外市场、本地二级农产品批发市场和农产品配送中心。
③检验检测功能。
进场交易的农产品进行检验检测，不符合质量标准的就地销毁。
④标准化功能。
进场交易的农产品按标准进行分拣、分级、包装。
⑤截流功能。
将运输农产品进入深圳的大型车辆以及农产品分拣加工形成的废弃物截流在特区外。
⑥服务功能。
为进出口农产品提供检验、检疫、报关的便利服务，鼓励提供第三方仓储和物流配送服务。
（2）将深圳市布吉农产品中心批发市场和深圳市福田农产品批发市场逐渐调整为二级批发市场，鼓励其通过置换的方式退出特区。
（3）在特区外规划新建一家二级综合农产品批发市场，主要面向蔬菜配送企业、批发商和农贸市场摊贩。
（4）在特区外宝安、龙岗两区各规划建设2－3家活禽（三鸟）批发市场，市场用地尽量采用租赁的方式或10年期内的用地合同；活禽批发市场禁止畜禽混营和现场宰杀加工；批发市场的间距要超过一般疫情的扑杀半径。

第六章 落实商业网点规划的政策措施

一、将商业网点规划的重要成果在近期建设规划中予以体现，使商业网点规划能够真正发挥指导作用
为使商业网点规划能够指导深圳商业网点健康有序地发展，必须将商业网点规划的重要成果和重点规划项目在近期建设规划中予以体现，使其具有相应的法律地位。规划中关于城市商业网点的设置标准，在下一轮《深圳市城市规划标准与准则》修订时应予以参考。

二、建立联席会议制度和协调机制，形成规划实施的组织保障体系
建立由政府相关部门参加的深圳市商业网点规划实施联席会议制度，定期交流商业网点发展信息，商讨解决商业网点规划实施过程中遇到的重大问题。
建立市、区贸工部门间的协调机制，合理分工、信息共享。市贸工局从健全商业网点发展的角度出发，指导协调市级商业区、特色商业（街）区和重大商业项目的建设；在市贸工局的指导下，各区贸工部门结合本区实际，对辖区内商业网点的规划建设进行指导协调。

三、加强对大型商业设施建设的管理，对重大商业项目要预留用地
对于新建、改扩建建筑面积在3万平方米以上的商业设施要进行充分的论证，要征求贸工、交通、环保等部门的意见；对建筑面积1万平方米以上的商业设施，尤其是购物中心的分割销售要做出限制性的规定。
加强对重大商业项目发展的研究、规划，对重大商业项目的用地给予预留，并对预留用地的项目实行方案招标。

四、加大政策扶持力度，促使连锁商业企业总部扎根深圳
对将总部设在深圳的连锁商业企业，政府要在用地、人才引进、融资、技术改造、用电等方面加大政策扶持力度。市贸工部门要会同规划、国土、财政、物价、劳动、人事等部门制定出相应的扶持政策。

五、制定社区商业配置标准，促进社区商业健康有序的发展
社区商业是城市商业体系的重要组成部分，政府要对社区商业的发展给予高度重视，研究居民在社区消费的特点。在本次规划的基础上，进一步探索适合社区的商业类型、规模和结构，针对不同类型的社区制定出相应的商业配置标准和管理模式，促进社区商业健康有序的发展。

六、将商业网点普查信息的更新、分析和披露工作制度化，提高政府决策的科学性，营造良好的营商环境
将深圳商业网点普查工作制度化。由市财政安排专项经费，每年更新商业网点数据；定期向社会发布深圳商业网点发展概况；定期编制发布商业景气分析报告，供政府和投资者决策参考；建立公益性的商业网点信息查询系统，为消费者提供消费指南。

七、根据国家统一部署，适时建立大型商业网点设置听证制度
在国家城市商业网点设置听证条例颁布后，根据深圳的实际情况，建立大型商业网点设置听证制度，对营业面积6000平方米以上大型商业网点的设置实行听证。

八、充分发挥行业协会和商会组织的作用
鼓励发展各类专业性和街区性的行业协会、商会组织，增强行业自律、扩大行业内外的沟通、提高行业的组织化水平。吸纳行业协会和商会组织参与有关商业网点发展的政策制定和大型商业网点设置的听证，多方面听取意见。

第七章 附则

一、本规划自批准之日起生效。

二、本规划由深圳市人民政府组织实施。

三、本规划由深圳市贸易工业局负责解释。

附件4 深圳市2006年国民经济和社会发展统计公报

深圳市2006年国民经济和社会发展统计公报
深圳市统计局;2007年4月13日

2006年，深圳人民在市委、市政府的正确领导下，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，努力推进和谐深圳效益深圳、国际化城市和国家创新型城市建设，全面实现了年初确定的发展预期目标。国民经济保持健康平稳增长，科学、教育、文化等社会各项事业加快发展，人民生活水平继续提高，城市功能更趋完善，实现了“十一五”的良好开局。

一、 综 合

国民经济健康平稳增长。初步核算，2006年本地生产总值5684.39亿元，比上年增长15.0%。其中，第一次产业增加值7.48亿元，下降24.4%；第二次产业增加值3021.03亿元，增长16.8%；第三次产业增加值2655.88亿元，增长13.1%。在第三次产业中，交通运输、仓储和邮政业增加值259.23亿元，增长18.3%；批发和零售业增加值583.71亿元，增长11.5%；住宿和餐饮业增加值108.58亿元，增长11.0%；金融业增加值376.13亿元，增长19.0%；房地产业增加值527.91亿元，增长5.3%；其他服务业增加值800.32亿元，增长15.9%。三次产业结构由上年的0.2：53.2：46.6发展为0.1：53.2：46.7。按常住人口计算的人均生产总值为67907元，增长11.9%，按现行汇率折算为8619美元。全社会劳动生产率92899元，增长7.0%。

全年完成地方财政一般预算收入500.88亿元，比上年增长21.5%，增收88.50亿元。其中各项税收429.74亿元，增长24.0%。地方财政一般预算支出571.42亿元，下降4.6%。其中，基本建设支出129.19亿元，增长11.0%。

消费市场价格小幅上升。2006年居民消费价格总水平比上年上涨2.2%，其中服务项目价格上涨1.4%。统计监测的八大类商品及服务项目价格见表1。

表1  居民消费价格指数

指 标	指数（上年＝100）
居民消费价格总指数	102.2
一、食品	104.2
二、烟酒及用品	101.6
三、衣着	101.0
四、家庭设备用品及维修服务	101.6
五、医疗保健和个人用品	100.9
六、交通和通讯	100.0
七、娱乐教育文化用品及服务	99.7
八、居住	104.3

全年原材料、燃料、动力购进价格水平比上年上涨4.2%，涨幅比上年回落0.9个百分点；工业品出厂价格下降1.8%，降幅比上年加深0.5个百分点。

就业规模继续扩大。年末全市从业人员647.52万人，比上年末增长12.4%。促进失业人员就业再就业工作取得成效。全年有3.19万名失业人员实现了就业和再就业。年末城镇居民登记失业率为2.31%。

经济社会发展中存在的主要问题是：进一步发展面临的资源环境压力较大；产业结构优化调整还需进一步加强。

二、农 业

全年农作物播种面积6040.00公顷，比上年减少1040.00公顷。其中，粮食播种面积20.00公顷，减少86.67公顷；蔬菜播种面积5966.67公顷，减少973.33公顷；水果播种面积8520.00公顷，减少1426.67公顷。

全年粮食产量59.00吨，比上年下降90.2%；蔬菜产量11.15万吨，下降21.3%；水果产量1.28万吨，下降50.4%。主要畜产品产量见表2。

表2  主要畜产品产量

指 标	单位	产量	比上年增长%
肉猪出栏量	万头	46.93	-9.0
猪肉产量	万吨	3.29	-8.4
家禽饲养量	万只	1253.18	-29.7
禽蛋产量	吨	20.00	-81.8
鲜奶产量	万吨	1.87	-4.6

全年完成造林面积1633.33公顷，四旁植树59.45万株。

水产品养殖总面积4605.77公顷，其中海水养殖面积3907.22公顷，淡水养殖面积698.55公顷。水产品总产量5.61万吨，比上年下降31.2%。其中，海产品5.14万吨，下降31.1%；淡水产品0.47万吨，下降34.7%。

全年鲜活产品出口额1.04亿美元，比上年下降5.5%。

三、工业和建筑业

工业保持较快增长。全年实现工业增加值2858.12亿元，比上年增长17.3%，占本市生产总值的比重50.3%。

全市规模以上工业法人企业（即全部国有工业和年主营业务收入500万元及以上的非国有工业法人企业，下同）增加值2723.29亿元，比上年增长17.2%。其中，轻工业增加值643.63亿元，增长11.5%；重工业增加值2079.66亿元，增长24.3%。在规模以上工业增加值中，国有企业增加值91.90亿元，增长20.8%；集体企业3.40亿元，增长6.6%；股份合作企业1.17亿元，下降28.2%；股份制企业639.66亿元，增长27.2%；外商及港澳台投资企业1951.70亿元，增长19.5%。

支柱行业发展良好。通信设备、计算机及其他电子设备制造业增加值1285.34亿元,比上年增长33.3%，占规模以上工业增加值比重47.2%，比上年提高3.0个百分点。

高新技术产业快速发展。全年高新技术产品产值6306.38亿元，按现行价格计算比上年增长29.1%，其中具有自主知识产权的高新技术产品产值3653.28亿元，增长29.4%，占全部高新技术产品产值比重57.9%，比上年提高0.12个百分点。

工业出口进一步扩大。规模以上工业销售产值11230.35亿元，比上年增长17.1%。其中，出口交货值7374.53亿元，增长19.9%，占工业销售产值比重65.7%，比上年提高1.6个百分点。工业产销衔接良好，全年工业产品销售率96.2%。主要工业产品产量见表3。

表3  主要工业产品产量

指 标	单位	数量	比上年增长%
微型电子计算机	万台	1363.36	18.9
硬盘机	万部	2035.33	40.4
软磁盘	万片	1123.00	-30.3
激光视盘机	万台	2228.19	-10.5
彩色电视机	万台	2071.14	5.5
玻壳	万只	1793.13	11.4
彩色显像管	万只	1518.71	10.2
磁头	万只	22697.94	3.3
电子计算器	万台	5749.09	3.0
程控交换机	万线	1625.75	-30.7
集成电路	万块	604302.39	44.3
液晶显示器件	万片	84993.30	38.0
显示器	万台	3024.32	44.4
半导体分立器件	亿只	148.62	17.8
电话单机	万台	7444.34	-2.2
移动电话机	万台	5415.21	38.1
表	万只	8021.58	3.2
钟	万只	2037.04	1.9
家用电风扇	万台	1425.82	-0.4
家用电热烘烤器具	万个	4328.75	-8.6
服装	万件	32104.02	3.3
精炼食用植物油	万吨	73.13	20.1
啤酒	千升	581449.57	-3.6
瓶(罐)装饮用水	万吨	120.14	18.5
中成药	万吨	1.44	20.9
平板玻璃	万重量箱	634.05	-9.0
金属集装箱	万立方米	1177.25	-8.0
塑料制品	万吨	127.66	10.5
发电量	亿千瓦时	547.21	-4.1
自来水生产量	亿吨	14.12	2.9

工业企业经济效益总体水平提高。规模以上工业企业经济效益综合指数178.2%，比上年上升5.7个百分点;实现利润总额641.81亿元，比上年增长14.3%,利税总额868.27亿元，增长13.3%，增幅分别比上年提高3.7和2.5个百分点；工业全员劳动生产率达118045元/人，增长8.3%。

建筑业平稳发展。全年建筑业实现增加值162.91亿元，比上年增长7.5%。

四、固定资产投资

固定资产投资保持增长态势。全年完成全社会固定资产投资1273.67亿元，比上年增长7.8%。其中，基本建设投资639.68亿元，增长6.6%；房地产开发投资462.09亿元，增长9.1 %；更新改造投资138.99亿元，增长21.7%；其他投资32.91亿元，下降24.0%。

从三次产业看，第一次产业投资0.33亿元，比上年增长43.7%；第二次产业投资450.19亿元，增长20.9%，其中工业完成投资450.19亿元，增长23.1%；第三次产业投资823.15亿元，增长1.8%。在第三次产业投资中，交通运输、仓储及邮电通讯业投资190.29亿元，增长23.5%；批发和零售贸易、餐饮业投资21.54亿元，下降19.3%；科学研究和综合技术服务业投资3.82亿元，增长25.2%；教育文化艺术及广播电视业投资29.58亿元，下降8.9%。全年重大建设项目中，深圳地铁一期工程、广深四线、宝安大道、深盐第二通道、深港西部通道口岸工程、中兴通讯工业园等重点项目投资完成情况良好；主要竣工的有：广东LNG接收站和输气干线项目一期工程、妈湾港区7#泊位、盐排高速公路、书城中心城等项目。

全年商品房施工面积3122.10万平方米，比上年增长2.1%，其中，住宅2157.39万平方米，增长0.2%；商品房竣工面积848.89万平方米，下降10.2%，其中，住宅581.87万平方米，下降17.4%。

五、交通、邮电与旅游

交通运输邮电业快速发展。全年各种运输方式运输量见表4。

表4   全社会运输量

指 标	单位	数量	比上年增长%
货运量	万吨	11320.08	15.4
#铁路	万吨	310.80	-21.2
公路	万吨	7918.00	7.1
水路	万吨	3070.00	53.1
民航	万吨	21.28	23.8
货物周转量	亿吨公里	757.19	25.2
#铁路	亿吨公里	1.84	-18.9
公路	亿吨公里	54.88	7.7
水路	亿吨公里	696.18	26.9
民航	亿吨公里	4.29	57.1
客运量	万人	13956.72	10.9
#铁路	万人	1678.50	8.0
公路	万人	10962.00	10.8
水路	万人	221.09	7.7
民航	万人	1095.13	17.7
旅客周转量	亿人公里	267.73	18.6
#铁路	亿人公里	38.61	14.9
公路	亿人公里	77.16	17.9
水路	亿人公里	0.95	-1.0
民航	亿人公里	151.01	20.1

全市有港口泊位152个，其中万吨级以上泊位61个。全年深圳港港口货物吞吐量达17597.77万吨，比上年增长14.6%。其中，集装箱吞吐量1847.02万标箱，增长14.0%，深圳港连续六年居全球集装箱枢纽港第四位。

深圳机场已开通国内航线125条，国际航线31条。全年机场旅客吞吐量1835.59万人次，比上年增长12.7%；机场货邮吞吐量55.93万吨，增长19.9%。

按2000年不变价格计算全年邮电业务量379.50亿元，比上年增长18.3%。全年订销报纸1.60亿份；订销杂志0.11亿份；收寄函件1.40亿份；特快专递1098万件。年末全市有邮政局（所）621所。全市固定电话交换机总容量481.86万门，增长4.4%；年末固定电话用户377.39万户，下降2.0%。移动电话交换机容量1800万门，增长7.7%；年末移动电话用户1494万户，增长15.6%。每百人拥有电话(含移动电话)221部。国际互联网用户232.85万户。

旅游业稳步增长。全年旅游住宿设施接待过夜游客2317.28万人次，比上年增长8.1%。其中海外游客712.74万人次，增长15.6%；国内游客1604.54万人次，增长5.1%。在过夜海外游客中，外国游客139.16万人次，增长15.7%；港澳同胞520.40万人次，增长16.9%；台湾同胞53.18万人次，增长4.5%。全年旅游外汇收入22.65亿美元，增长8.7%。宾馆、酒店、度假村开房率62.5%，比上年提高0.6个百分点。

全年经过一线口岸入出境人数1.67亿人次；入出境交通工具1536.50万辆(艘)次。经特区管理线进入特区人数3.97亿人次；车辆1.25亿辆次。

六、国内贸易

消费品市场持续趋旺，全年社会消费品零售总额1671.29亿元，比上年增长16.2%。其中，批发零售贸易业零售额1462.08亿元，增长16.2%，住宿餐饮业零售额209.21亿元，增长16.6%。

全年商品销售总额4636.88亿元，比上年增长17.0%，其中，限额以上批发零售贸易业商品销售总额2857.44亿元，增长22.4%。在限额以上批发零售贸易业商品销售中，汽车类、通讯器材类大幅增长。十大类商品销售情况为：汽车类增长43.7%；通讯器材类增长30.1%；家电和音响器材类增长21.9%；日用品类增长15.5%；食品饮料酒类增长12.6%；服装鞋帽针织类增长8.9%；体育娱乐用品类下降16.3%；文化办公用品类下降14.4%；金银珠宝类下降10.0%；书报杂志类下降1.0%。

七、对外经济

外贸出口强劲。全年外贸进出口总额2374.11亿美元，比上年增长29.9%。其中，出口总额1361.08亿美元，增长34.1%，占全国出口总额的14.0%，占全省出口总额的45.1%，分别比上年提高0.7和2.5个百分点；进口总额1013.03亿美元，增长24.6%。深圳外贸出口总额连续十四年位居全国大中城市榜首。

全年一般贸易出口320.94亿美元，比上年增长89.5%，占出口总额比重由上年的16.7%提高到23.6%；进料加工贸易出口778.26亿美元，增长24.8%，占比重57.2%，下降4.2个百分点；其他贸易出口120.67亿美元，增长32.2%，占比重8.9%，略降0.1个百分点；三来一补贸易出口141.21亿美元，增长7.9%，占比重10.4%，下降2.5个百分点。全年民营企业出口274.66亿美元，增长99.2%，占出口总额比重由上年的13.6%提高到20.2%；“三资”企业出口860.87亿美元，增长27.4%，占比重由66.6%降为63.2%；国有企业出口225.54亿美元，增长11.9%，占16.6%，下降3.2个百分点。

出口市场多元化，对主要地区和贸易伙伴的出口增幅较大。全年深圳产品出口香港581.43亿美元，比上年增长29.0%，占出口总额42.7%，下降1.7个百分点；出口美国266.59亿美元，增长21.5%，占出口总额19.6%，下降2.0个百分点；出口欧盟25国147.18亿美元，增长23.6%，占比重10.8%，比重下降0.9个百分点。此外，增幅较大的有对加拿大出口18.90亿美元，增长85.7%；对韩国出口10.90亿美元，增长33.7%；对东盟出口70.80亿美元，增长31.9%。全年深圳远洋贸易出口额达546.16亿美元，增长52.2%。

在出口总额中，高新技术产品出口613.50亿美元，比上年增长30.3%，占45.1%。在出口总额中，机电产品出口954.72亿美元，增长26.4%，占70.1%。

全年实际使用外商直接投资金额32.69亿美元，比上年增长10.1%。其中，制造业所占比重为55.6%;交通运输、仓储和邮政业占比重为7.9%;租赁和商务服务业为9.9%；房地产业为5.5%。在深圳投资的世界500强跨国公司总数累计达141家。

对外经济技术合作进一步发展。全年对外承包工程、劳务合作新签合同金额43.19亿美元，比上年增长44.7%；完成营业额33.15亿美元，增长54.7%。

八、金融、证券和保险

年末全市国内金融机构人民币各项存款余额9540.42亿元，比年初增长12.1%；国内金融机构人民币各项贷款余额6755.32亿元，按可比口径（以下分类贷款亦同）计算，比年初增长9.9%。在各项贷款中，短期贷款1837.06亿元，比年初增长4.6%；中长期贷款4035.62亿元，比年初增长31.9%。在中长期贷款中，个人消费贷款余额1717.88亿元，比年初增长18.9%，其中，个人住房贷款余额1571.33亿元，比年初增加203.99亿元。全年累计现金支出11246.32亿元，现金收入10085.22亿元，货币净投放1161.10亿元，比上年多投放51.96亿元。

年末深圳证券交易所上市公司579家，上市股票621只，比上年增加35只。其中，A股566只，增加35只；B股55只，与上年持平。总发行股本2375.83亿股，增长11.4%；总流通股本1176.90亿股，增长26.0%。上市公司市价总值17791.52亿元，增长90.6%。上市公司流通市值8575.31亿元，增长121.2%。全年证券市场总成交金额38738.09亿元，增长191.8 %。其中，A股总成交金额31972.00亿元，增长165.6 %；B股总成交金额680.29亿元，增长75.9%。总成交股数5861.29亿股，增长122.3%。

保险市场快速发展。全年保险机构（含外资机构，下同）保费收入134.69亿元，比上年增长26.6%。其中，财产险56.47亿元，增长16.5%；人身险78.22亿元，增长35.1%。各项赔款和给付支出35.15亿元，增长22.8%。其中，财产险支出26.37亿元，增长18.0%；人身险8.78亿元，增长39.6%。

九、教育和科学技术

年末全市各级各类学校总数达1407所，比上年增加27所；毕业生23.25万人，招生数29.76万人，在校学生数110.52万人，分别比上年增长11.8%、2.6%和5.5%。年末全市有幼儿园758所，增加14所；在园幼儿15.23万人，增长3.2%。有小学357所，减少1所；在校学生56.49万人，下降0.2%。有普通中学260所，增加15所；在校学生25.66万人，增长6.7%。学龄儿童入学率和小学毕业生升学率均保持在100%，初中毕业生升学率85.4%。全年普通高校招生1.79万人，增长19.1%；毕业生1.24万人，增长37.8%；在校学生5.12万人，增长13.0%。

科技技术队伍壮大，企业创新能力不断提高。年末全市各类专业技术人员80.76万人，其中具有中级技术职称及以上的专业技术人员31.50万人，分别比上年增长2.1%和3.3%。科学研究与试验发展经费支出190.85亿元，增长19.2%。全年落实科技研发资金6.50亿元，共支持科技项目1211个。到2006年全市累计认定高新技术企业1505家，登记科技成果936项。年末三项专利申请受理量29728个，其中发明专利14576个，分别增长42.0%和75.0%；专利授权量11494个，其中发明专利1263个，分别增长28.0%和37.7%。

十、文化、卫生和体育

文化广播电视出版事业加快发展。全市文化系统共获省级以上奖项349项，其中国际级奖26项，国家级奖152项，省级奖171项。开展了第七届“深圳读书月”活动，参与群众达700万人次。全年文化系统内艺术表演团体演出218场，艺术表演场所艺术演出247场。全市公共图书馆577座，公共图书馆总藏量1079.47万册（件），总流通人次1245.60万人次。全市拥有区级及以上博物馆、纪念馆19座，博物馆举办展览近60个，参观人数达41万人次。全市拥有广播电台1 座，电视台2座，广播电视中心3座，有线广播电视站19座，广播电视人口覆盖率达100%。公开发行报纸14家，公开发行期刊40家。全年出版图书707种。

医疗卫生服务能力提高，服务体系进一步健全。年末全市有卫生医疗机构1692间，其中医院99间。卫生机构拥有床位17553张，比上年增加729张，增长4.3%，其中医院病床16193张，增加616张，增长4.0%。全市有卫生技术人员4.24万人，增长65.2%。全年各级各类医疗机构完成诊疗量4826.80万人次，增长19.0%，其中处理急诊451.30万人次。收治住院病人59.24万人，增长8.3%。病床使用率81.6%。出院病人治愈率为63.1%。全市公共卫生服务体系逐步完善，公共卫生设施和社区健康中心建设加快。

全民健身运动广泛开展。成年人每周参加三次或三次以上体育锻炼者占18.7%，比上年提高1.8个百分点。市民体质水平达到优秀、良好、合格的分别占11.3%、36.7%和39.4%。

十一、城市建设和环境保护

城市功能更趋完善。全市建城区面积719.88平方公里。全年基本建设投资中用于城市基础设施的投资407.84亿元，比上年增长23.9%。全年全市用电量487.20亿千瓦时，增长10.7%。全市自来水日供应能力590.50万吨，全年供水总量14.52亿吨，增长4.1%。全市自来水普及率达100%。

城市交通运营能力提高。全市年末大、中小巴营运线路388条，比上年末增加22条。其中公共大巴277条，增加50条。公共交通营运线路总长度10348公里，增加498公里。年末实有公共汽车营运车辆19493辆，其中大巴7305辆，中小巴1883辆，出租小汽车10305辆。全年公共汽车客运总量16.81亿人次，增长11.7%。地铁客流量8989.76万人次，增长55.9%。

全市建成区绿化覆盖率45.0%，人均公园绿地面积16.1平方米。生活垃圾无害化处理率93.7%。主要饮用水源水库水质达标率98.1%。工业废水排放达标率96.2%。全年达到Ⅰ级和Ⅱ级空气质量天数359天。区域环境噪声达标总面积399.46平方公里。

十二、人口、人民生活和社会保障

人口继续增长。全市年末常住人口846.43万人，比上年末增加18.68万人，增长2.3%。其中户籍人口196.83万人，占常住人口比重23.3%；非户籍人口649.60万人，占比重76.7%。

户籍人口出生率12.53‰，比上年减少0.11个千分点；死亡率1.10‰，减少0.31个千分点；自然增长率11.44‰，增加0.21个千分点。

全年全市在岗职工工资总额629.66亿元，比上年增长21.9%。全市在岗职工年平均工资35107元，增长8.1%。

居民生活水平和质量稳步提高。根据600户居民家庭抽样调查资料显示，全年居民人均可支配收入22567.08元，比上年增长5.0%，扣除物价因素，实际增长2.7%。居民人均消费性支出16628.16元，增长4.5%，实际增长2.3%。恩格尔系数为33.3%。年末居民人均住房使用面积19.72平方米，比上年末增加1.41平方米。

年末居民储蓄存款余额3744.70亿元，比年初增加515.56亿元，增长16.0%。

社会保险体系不断完善。年末全市有425.93万人参加了基本养老保险，159.48万人参加了失业保险，分别比上年增长20.7%和11.4%；参加基本医疗保险的人数252.90万人，下降6.2%。

注: 1.本公报所列统计数据为初步统计数。

2.深圳市生产总值及各行业增加值、人均GDP、全社会劳动生产率、工业销售产值、工业出口交货值绝对数按现行价格计算，增长速度按可比价格计算。

3.按照国家目前的人口统计制度以及市政府《深圳市人口统计监测办法》，自2006年起，深圳户籍人口指拥有深圳红印户口的、在深圳居住半年以上的人；自2006年起，原“暂住人口”更改为“非户籍人口”，深圳非户籍人口指没有深圳红印户口、在深圳居住半年以上的人。