XX百货海岸城店可行性研究报告
2007年1月4日深圳市委市政府颂布一号文件《关于加快我市高端服务业发展的若干意见》,提出抢占新一轮国际高端服务业转移承接的制高点,提升现代服务业规模、层次、能级和竞争力。1月10日,深圳市贸易工业局下发了《深圳市商贸流通业发展“十一五”规划》,规划指出深圳市未来5年要逐步形成更加合理的商贸流通业服务体系,进一步完善商贸流通业的服务功能。体现了深圳市政府规范零售行业秩序和扶持零售业发展的决心。
吉之岛海岸城店项目地处深圳市南山商业文化中心区,中心区道路规划完善,东西向的道路有海德一道、海德二道、海德三道,南北走向的道路有文心一路、文心二路、文心三路、文心四路和文心五路,这几条道路纵横交错构成了南山商业文化中心区的商圈。正在进行重点建设项目主要有保利文化广场、海岸城、天利中央商务广场、凯宾斯基酒店等。海岸城项目位于南山商业文化中心区,由海岸城东座写字楼、海岸城西座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街组成,是目前深圳西部规模最大的综合型商务、商业项目。
深圳市南山区适宜居住地产业迅速发展,居住人口的迅速集中,使商业配套难以支撑,许多社区出现日常生活用品购买相当不便的事例。新的购物中心的商业业态模式与南山区的区域性贸易中心、旅游城市的自身定位发展要求不谋而合。在此背景下,吉之岛积极推进南山区的连锁店计划,以满足南山区的商业配套市场要求迅速发展的需要。经过多方的调研和考察,吉之岛海岸城店项目的开展在可行性方面得到证实和肯定,可执行度高。
项目简介
吉之岛海岸城店坐落在南山区海德三道与文心五路交汇处的海岸城中心,营业面积为22098平方米,停车位1400个,其中地面停车位有300个,地下停车位有1100个,海岸城店主要经营小型综合百货。
项目法人概况
深圳永旺友谊商业有限公司是由永旺(香港)百货有限公司、深圳市现代友谊百货有限公司及中洲城市广场有限公司三方合资,于二零零二年四月经国家经委批准在深圳注册成立的中外合资企业。
深圳永旺公司是日本永旺集团的一部分,永旺集团现在是亚洲第一大零售企业,集团共拥有Aeon Co.,Ltd 等公司在内的141家附属公司,业务遍布亚洲、北美洲及欧洲共10个国家,拥有13.22万正式员工及8528家店铺,在2003年世界500强企业排名169位。 AEON Co. Ltd.,拥有30年经营零售业务之经验,在全球拥有逾300间的综合购物百货公司,以经营综合购物百货公司为核心业务。深圳永旺公司在深圳市已成功开设了4间店铺,总营业面积约72700平方米。
项目承办单位
深圳永旺友谊商业有限公司。
项目地址
吉之岛海岸城店位于深圳市南山区海德三道与文心五路交汇处海岸城购物中心的负一楼和一楼两层物业。
承担项目可行性研究的部门
本项目可行性研究由深圳永旺友谊商业有限公司营运本部市场部负责。
研究工作依据
1、 深圳市商业发展规划(1993-2010)
2、 深圳商业网点规划(2006-2010)
3、 深圳市2006年国民经济和社会发展统计公报
4、 深圳市南山中心区实地调研数据
5、 深圳永旺友谊商业有限公司竞争店情报数据库
6、 深圳市零售商业行业协会资料
7、 深圳市贸易工业局资料
8、 南山区统计局统计资料
9、 深圳各区2006年各月统计月报
研究工作概况
项目区域调查范围以吉之岛海岸城店周边500米、1000米及3000米内为划分地域进行调研。调查内容有深圳市宏观经济运行情况、南山区商业文化中心区的地理环境、社会和人文环境、商业环境等因素进行了系统的调查研究,目的是为了深入分析和评价在南山区中心开店的可行性与风险性。调查方法主要有访谈法、问卷法、文献法及科学统计法等。
结论
通过对海岸城项目范围内及周边的社会经济、社会文化、人口环境、阶层消费能力等各方面的调研发现,吉之岛海岸城店所处的南山区商业文化中心各方面基础设施齐全,高端消费人群充足,消费市场潜力很大。调研结果显示,吉之岛海岸城店的进驻对南山中心商圈的零售市场起到积极的补充和引导作用。
市场调查分析
宏观环境
§2.1.1 深圳市社会经济概况
《深圳市2006年国民经济和社会发展统计公报》显示,2006年深圳本地生产总值5684.39亿元,比2005年增长15%。其中批发和零售业增加值583.71元,增长19%。按常住人口计算的人均生产总值为67907元,增长11.9%,按现行汇率折算为8619美元。全社会劳动生产率92899元,增长7%。2006年深圳消费市场价格小幅上升,居民消费价格总水平比2005年上涨2.2%。
§2.1.2 南山区行政规划及文化概况
深圳市南山区于1990年1月经中华人民共和国国务院批准成立,是深圳市的六个市辖区之一。南山区位于深圳特区的西部,东临深圳湾,西濒珠江口,北靠羊台山,南至大铲岛,与香港元朗隔海相望。全区总面积151平方公里。南山下辖南头、南山、西丽、沙河、蛇口、粤海、招商、桃源共八个街道办事处。全区总人口为91.99万人(截止至2006年)。南山属于亚热带海洋性气候,年平均气温22.40摄氏度,四季如春,气候宜人。南山土地资源丰富,有大片可供开发的土地,全区有长达42公里海岸线,交通网络四通八达,通讯设备先进完善,水电供应充裕,旅游业发达。南山如今已成为功能、多层次、综合性和外向性工业体系,高新科技产业开始向规模化方向发展,初步形成了计算机及其软件、通讯、新材料、生物工程等为主体的高新技术产业群。南山生活方便,卫生、防疫、医疗设施完善,商业发展势头良好,市场繁荣,建区十年来,在开拓、创新中初步形成了幼儿教育、中小学基础教育、职业教育、成人教育和高等教育协调发展的现代化教育体系。南山市著名的侨乡,目前居住在港澳的同胞有4万人,还有近3万海外侨胞分别居住在美国、加拿大、英国、荷兰及东南亚各国。良好的投资环境,使南山已成为投资热点,南山经过十多年建设和发展,经济实力显著增强,已经具备新一轮快速发展的潜力和条件,按照深圳经济特区的总体规划,南山将建成深圳市高新技术产业基地,综合旅游开发区和联接珠江三角洲与香港的桥头堡,物流、商流、人流枢纽和文明、优美的现代化花园海滨城区。
§2.1.3 南山区社会经济概况
表1显示,2006年南山区在“每日社会消费品零售额”指标上同比增长最快,达到23.4%。
表1:2006年南山区主要社会及效率指标
|
指标名称 |
单位 |
2006年 |
2005年 |
增长% |
|
1、常住人口 |
万人 |
91.99 |
90.06 |
2.2 |
|
#户籍人口 |
万人 |
34.76 |
30.28 |
14.8 |
|
2、辖区面积 |
平方公里 |
193.3 |
193.3 |
- |
|
# 建成区面积 |
平方公里 |
85.3 |
85.3 |
- |
|
3、人均GDP (人民币) |
元 |
137133 |
125786 |
4.8 |
|
人均GDP(美元)* |
美元 |
17206 |
15358 |
12 |
|
4、每平方公里土地产出GDP |
万元 |
64576 |
58604 |
10.2 |
|
5、每平方公里土地创造税收 |
万元 |
8562 |
7403 |
15.7 |
|
6、每日GDP |
亿元 |
3.4 |
3.1 |
9.7 |
|
7、每日工业增加值 |
亿元 |
2.2 |
2.1 |
4.8 |
|
8、每日社会消费品零售额 |
亿元 |
0.58 |
0.47 |
23.4 |
|
9、每日集装箱吞吐量 |
万标箱 |
2.6 |
2.3 |
13 |
|
10、千人拥有卫生工作人员 |
人 |
4.93 |
1.97 |
- |
据《2007年2月深圳市南山区统计月报》显示,2007年2月南山区社会消费品零售总额达到210.33亿元,同比增长达到22.7%,见附件1。其中第三产业占GDP比重达32.3%,增长2.4%。如今,南山商业文化中心区管委会正着力引进一批全球知名企业,精品项目和高水平开发商,特别是全球500强跨国公司地区总部、采购中心及结算中心落户商业文化中心核心商务区,使之真正成为具有国际先进水准的现代化城区。南山区的商业规划中各类大型商场、星级酒店、金融大厦、歌剧院、科技展览馆、影院、博物馆和休闲广场将形成一个繁荣的核心区。南山区政府提出了《2007年南山区主要经济指标预期》,见表2。
表2:2007年南山区主要经济指标预期
|
指标名称 |
单位 |
2007年 |
2006年 |
增长% |
|
1、本地生产总值 |
亿元 |
1379 |
1248.26 |
10.5 |
|
2、工业增加值 |
亿元 |
868 |
803.5 |
8 |
|
工业总产值 |
亿元 |
2579 |
2388.3 |
8 |
|
3、农业总产值 |
亿元 |
2.1 |
1.763 |
19.1 |
|
4、社会消费品零售总额 |
亿元 |
246 |
210.33 |
17 |
|
5、固定资产投资总额 |
亿元 |
315 |
289.14 |
9 |
|
6、外商直接投资实际利用 外资 |
亿美元 |
5.01 |
5.01 |
持平 |
|
7、出口总额 |
亿美元 |
108.06 |
102.92 |
5 |
|
8、预算内财政收入 |
亿元 |
25.88 |
25.0 |
10 |
从表2可以看出,南山区经济发展后势强劲,各项指标平均增长率为10.83%。
§2.1.4 南山中心区社会经济概况
据来自南山地产的资料统计,南山CBD商业仅32万平方米,住宅面积有124万平方米。南山中心区是集商务办公、商业、文化、居住等多功能于一体的现代服务业中心。目前南山区的核心区正在进行重点建设项目,主要有保利文化广场、海岸城(包括海岸城东座、西座以及海岸城购物中心)、天利中央商务广场、凯宾斯基酒店等。核心区是南山商业文化中心区的心脏,是目前中心区重点开发建设地段,位于后海大道、后海滨路和海德三道、海德一道之间,占地约30公顷。规划商业面积183900平方米,办公面积358800平方米,文化及展览面积76200平方米,酒店面积43000平方米,是中心区商业、办公、会展、酒店以及各种文化设施集中地段。核心区周围交通便利,设施完善,环境优美,商务氛围浓厚。
§2.2 零售经营环境
§2.2.1 深圳市零售业总体分析
统计数据显示,2007年1~3月,全市实现社会消费品零售总额462.24亿元,同比增长14.9%。一季度,全市限额以上商业实现批发与零售业零售总额227.6亿元,同比增长33.4%,高于社会消费品零售总额18.5个百分点,占社会消费品零售总额的比重由上年底的42.72%提高到49.24%,市场份额提高6.52个百分点。据中国连锁经营协会的统计,华润万家、新一佳、沃尔玛、人人乐、天虹、永旺、海王星辰等9家总部设在深圳的企业进入2006年中国连锁百强。其中华润万家有限公司(含苏果超市有限公司)以378亿元的销售规模排名第四。根据深圳市零售商业行业协会对其130家会员单位的统计,其会员企业2006年实现销售额1292.6亿元。
深圳市零售业发达,竞争激烈。根据中国连锁经营协会发布的2006年中国连锁百强名录,深圳市上榜的零售企业有11家。目前,深圳市主要零售企业店铺总数113个(未包括民润超市)。
表3:2006年中国百强连锁深圳零售企业排名
|
全国排名 |
企业名称 |
店铺数(个) |
国家/地区 |
业态 |
|
4 |
华润万家有限公司 |
10 |
香港 |
百货店、超市 |
|
6 |
家乐福(中国)管理咨询服务有限公司 |
7 |
法国 |
超市 |
|
14 |
沃尔玛(中国)投资有限公司 |
12 |
美国 |
超市、会员店 |
|
15 |
新一佳超市有限公司 |
16 |
中国 |
超市 |
|
16 |
好又多商业发展集团公司 |
3 |
台湾 |
超市 |
|
23 |
锦江麦德龙现购自运有限公司 |
1 |
德国 |
超市 |
|
31 |
人人乐商业集团 |
14 |
中国 |
百货店/超市 |
|
43 |
深圳天虹商场有限公司 |
14 |
中国 |
百货店 |
|
45 |
百佳超级市场有限公司 |
16 |
香港 |
超市 |
|
60 |
深圳市铜锣湾百货有限公司 |
2 |
中国 |
百货店 |
|
74 |
深圳市民润农产品配送连锁商业有限公司 |
- |
中国 |
超市 |
|
- |
深圳岁宝百货有限公司 |
9 |
中国 |
百货、超市 |
|
- |
深圳茂业商厦有限公司 |
5 |
中国 |
百货、超市 |
|
- |
深圳永旺友谊商业有限公司 |
4 |
日本 |
百货、超市 |
家乐福由2005年的第10位升至2006年的第6位;沃尔玛由2005年的第23位升至2006年的第14位;新一佳由2005年的第16位升至2006年的第15位;麦德龙由2005年的第30位升至2006年的第23位;欧尚(中国)投资公司首次进入前百强。
人人乐有14家:金田分店、汇港分店、龙珠分店、南油分店、现代城分店、西丽分店、西乡分店、桃源居分店、前海分店、后海分店、米兰分店、新洲分店、滨福分店和华丰分店;家乐福有南头分店、梅林分店、新洲分店、鸿宝分店、宝安分店、西乡分店以及市民中心分店。
沃尔玛有湖景分店、中山分店、福星分店、蛇口分店、华侨城分店、园岭分店、布吉大芬分店、西乡前进路分店、香蜜湖店、山姆会员商店、嘉里中心分店、南新分店。家乐福有:中心城店、西乡店、香缤店、红岭店、新洲店、南头店和梅林店。
新一佳分店有:沙井店、宝安店、龙华世贸店、田贝店、笋岗世纪店、东门店、布吉信义店、蛇口店、龙岗龙州店、园岭店、南山店、西乡店、彩福店、碧海蓝天店、龙华富通店和布吉中心店。
好又多分店有:红岭店、嘉宾店和翠竹店。天虹商场有:深南店、东门店、福民店、宝安创业店、龙华店、南山常兴店、福华三路购物广场、龙岗双龙店、沙井店、梅林店、龙岗新城店、布吉店、南山西丽店、松岗店。
百佳超级市场包括有东门路总店、桃园店、紫竹园店、福华路店、高科利大厦店、宏丰店、华侨城店、龙岗店、龙华店、沙井店、沙头角店、台湾花园店、西乡荔园店、新安湖店、康泰娱乐城店以及松岗店。
铜锣湾百货有:华侨城店和华发北店。
岁宝百货有:花好园店、聚福店、明星店、龙岗店、万象店、红宝店、景田店、红岭店和明星店。
其中岁宝百货、茂业商厦、海雅百货、深圳永旺仍未进入全国连锁百强排名。
表4:深圳大型购物中心统计
|
序号 |
名称 |
开业时间 |
营业面积(m2) |
停车位 |
行政区 |
|
1 |
深圳铜锣湾广场 |
2000年 |
65,000 |
11 |
福田 |
|
2 |
中信城市广场 |
2002年 |
67,500 |
719 |
福田 |
|
3 |
星河购物公园COCOPark |
2007年 |
85,000 |
600 |
福田 |
|
4 |
怡景中心城 |
2007年 |
120,000 |
800 |
福田 |
|
5 |
晶岛国际购物中心 |
2007年 |
80,000 |
1000 |
福田 |
|
6 |
东海购物广场 |
2007年 |
40,000 |
700 |
福田 |
|
7 |
金光华广场 |
2004年11月 |
120,000 |
500 |
罗湖 |
|
8 |
华润万象城 |
2004年,二期2008年 |
188,000 |
1000 |
罗湖 |
|
9 |
百仕达五期 |
2007年年底 |
40,000 |
- |
罗湖 |
|
10 |
花园城中心 |
2000年,整体2006年 |
70,500 |
845 |
南山 |
|
11 |
益田假日广场 |
2007年10月 |
100,000 |
800 |
南山 |
|
12 |
海岸城文化中心 |
2007年 |
120,000 |
2000 |
南山 |
|
13 |
欧洲城 |
2008年初 |
100,000 |
- |
南山 |
|
14 |
保利文化广场 |
2007年 |
150,000 |
900 |
南山 |
|
15 |
华侨城铜锣湾广场 |
2002年 |
85,000 |
2600 |
宝安 |
|
16 |
大富豪购物广场 |
2003年 |
40,000 |
280 |
宝安 |
|
17 |
星港城(欢乐City Mall) |
2005年 |
50,000 |
- |
宝安 |
|
18 |
香缤广场 |
2006年 |
46,000 |
- |
宝安 |
|
19 |
鸿隆广场 |
2005年 |
70,000 |
- |
宝安 |
|
20 |
港隆城 |
2006年 |
70,000 |
- |
宝安 |
|
21 |
万鑫*五洲风情 |
2005年 |
150,000 |
1000 |
龙岗 |
|
22 |
鹏达假日Mall |
- |
160,000 |
- |
龙岗 |
|
23 |
宝钜城 |
2005年 |
50,000 |
- |
龙岗 |
|
24 |
东方广场(原星河Mall) |
2006年底 |
40,000 |
1000 |
龙岗 |
|
25 |
海岸城 |
2007年 |
37,000 |
1000 |
南山 |
|
26 |
花园中心城 |
2006年 |
70,000 |
- |
南山 |
|
27 |
华强广场 |
2007年 |
10,000 |
1360 |
福田 |
|
注: |
背景色部分的Shopping Mall 属未开业项目(资料来源: 吉之岛市场部调研数据) |
§2.2.2 南山区零售业总体分析
在深圳城市重心西进的过程中,深圳产生了罗湖中心区、福田中心区、南山中心区、宝安中心区等等,南山CBD是其中最具颠覆性的一个,它将改变整个深圳的商业格局。回顾深圳商业的发展轨迹,在狭长的地理条件影响下,深圳商业已经呈现出了多中心的发展态势。而在南山,上世纪90年代末期,随着城市重心的西移,南山的城市化进程急剧加快,密集的房地产开发带来了大量的居住人口,也带来了大量的消费需求,南山作为一个相对独立的大众商业导向的新兴商圈逐渐成型。
海印长城、蔚蓝海岸、西海岸花园、招商海月、海岸明珠等一大批高尚住宅的崛起,为南山商圈的崛起奠定了人气基础。这里积蓄的庞大商业需求量,已经足以让南山和东门、华强北分庭抗礼。
到了1995年,深圳市中心区西移工程开始启动,南山的市场前景才得以受到关注。而大商业的形成,当以1996年4月人人乐南山总店开业为起点;同年,世界零售业老二“家乐福”进驻南山常兴路,使这个区域初步形成了一定的商业辐射力,并吸引了周边居民及部分宝安居民前往购物。
1999年10月1日,滨海大道正式通车,南山到罗湖、福田的车程缩短到十多分钟,众多房地产企业纷纷抢滩南山,一个个住宅小区拔地而起。随着大量新增居民的涌入,南山商业格局开始重新划分,旧的商业街开始改造和没落,新的商业形态和新的商圈逐步形成,其中最为典型的是南山专业市场的火爆以及蛇口沃尔玛、海雅百货等许多大型商业物业的相继开业。
2002年,南山商圈作为深圳西部的商业中心开始迅速崛起,以人人乐为首的零售商家继续巩固本土市场,并重新开设分店;以铜锣湾、曼哈为代表的域外零售商业也纷纷入主南山。到了2003年,这一势头进一步放大,岁宝、万佳、友谊城、百安居、天虹等分店先后开业;铜锣湾、家乐福等又开始了新一轮扩张。尤其是后海片区,新商业文化中心的加速建设,多达几十个项目的陆续开发带来了强大消费力,海雅、人人乐、岁宝、国美、苏宁、友谊城等相继开业,以及在建的10万平方米的海岸商业项目、五星级的希尔顿酒店、南山书城、南山博物馆、歌剧院、保利文化大厦、新一佳等项目,使南山商圈的整体性和连续性进一步增强。
表5:2006年南山区主要零售店铺明细表
|
公司名称 |
店铺名称 |
营业面积(m2) |
开业日期 |
|
沃尔玛 |
蛇口店 |
20,000 |
2000年4月20日 |
|
华侨城店 |
11,272 |
2000年11月11日 |
|
|
社区店南新店 |
6,000 |
2002年12月19日 |
|
|
家乐福 |
南头店 |
6,000 |
1997年1月10日 |
|
百佳 |
桃园店 |
- |
- |
|
华侨城店 |
- |
- |
|
|
万佳 |
西丽店 |
12,000 |
2002年10月18日 |
|
人人乐 |
南油店 |
19,000 |
1996年7月1日 |
|
西丽店 |
10,000 |
2001年9月26日 |
|
|
学府店 |
3,500 |
2002年12月8日 |
|
|
前海店 |
8,000 |
2003年12月20日 |
|
|
后海店 |
6,300 |
2005年1月19日 |
|
|
创业店 |
- |
- |
|
|
米兰店 |
1,400 |
2005年10月1日 |
|
|
滨福店 |
2,500 |
2005年11月 |
|
|
南水店 |
6,300 |
2007年2月8日 |
|
|
缤纷店 |
7,000 |
2007年2月13日 |
|
|
新一佳 |
南油店 (B店) |
12,000 |
2003年12月20日 |
|
蛇口店 |
6,000 |
2006年2月20日 |
§2.2.3 南山区零售业市场潜力
南山区是深圳特区内面积最大的区,年接待约1000万人次的海内外游客;高科技产业产值占全市高新技术产业产值的31%;新建现代化住宅多,消费能力强。规划并建设一个与特区内其他区不同的现代化的市级商业中心,无论是满足南山本地消费需求还是提升深圳整体商业的影响力,都是十分必要的。
南山区强劲的市场潜力吸引了大量国内外知名商业企业进驻或扩大经营,已拥有了仓储式商店、折扣店、便利店等多种现代零售业态和流通业组织形式,充分满足了广大消费者多样化的消费需求。这些现代化的商业形态,正以其经营规范、品种齐全、品质可靠、购物环境舒适等优势,吸引消费倾向逐渐由农贸市场、个体商户向大型商场(超市)以及连锁店转移。
南山区商业网点发展整体呈现“多中心”商业格局。各大型商业网点在不同区域的迅速聚集,催生出了南山商业文化中心、蛇口和华侨城三大商业区,以及功能各异的各类商业区,与南头老商业区一起,呈现出南山商业“多中心”格局。
大型商业网点的市场覆盖率较高。南山区已有37家营业面积5000平方米以上的大型零售网点,营业总面积占全区零售网点总面积的54.6%,营业额占全区社会消费品零售总额的四成以上。大型商业网点的类型涵盖了主要的业态、业种,特别是与市民日常生活关系十分密切的大型超市、百货店。大型网点的快速发展,一方面以其较高的经营管理水平带动了全行业服务水平的提高,另一方面也极大地促进了南山区零售业集约化经营。
§2.2.4 南山中心区商业规划
南山商业文化中心区总体规划确定了“核心商业文化区,中轴线发展带和外围组团”三个层次的城市结构。在用地上突出商业、商务办公为主的功能,将主要商业设施和商务办公设施集中布置于中轴线两侧的地段。中心区的规划重视文化功能,强调文化设施与商业设施的有机融合;另外中心区的规划特别重视生态环境的建设,通过绿化带的连接,形成了完整的绿化体系。建筑布局规划中超高层建筑相对集中,突出设置了标志性建筑,形成重点突出,错落有致的空间形态,塑造了完美的中心区城市形象。在交通规划中设计了现代化、立体的交通体系,强调地铁与公交设施的建设,创建了中心区便捷的交通环境。
在深圳市带状城市结构中,南山商业文化中心区处于城市副中心位置,是南山区区级服务中心。在南山区政府“三点一线一中心”发展战略中,中心区承担了重要的角色。作为深圳西部未来的商业、商务和文化中心,南山中心区的目标是建设成为具有国际一流水平的现代化海滨城区,成为南山区建设的精品。中心区的长远规划让人们对其未来发展潜力充满信心。西部通道建成后,这里将成为继罗湖口岸、皇岗口岸后又一与香港对接的焦点区域。地铁二号线即将上马,中心区地铁站开通以后,会进一步扩大南山中心区在全市的辐射力,缩短中心区到市区的距离。随着配套设施的逐步完善,中心区将更具吸引力,成为富有活力、环境宜人、适应未来科技发展趋势及高效有序运行的商业文化活动区。
(图1:南山区商业文化中心区位置图)
功能定位:南山区商业文化中心将建成次市级商业区。
市场定位:以提供高档商品和服务为主,主要消费群体包括:深圳高收入居民、高消费水平的国内外游客和商务人士。
规划导向:商业项目的建设要与中心区整体环境协调,注重体现满足游客消费需求的特色。适度开发地下商业空间。在地铁会展中心站、岗厦站之间,适当建设地下商业城及地下商业街,与地面商业互补、互连,发挥综合效能。禁止发展的业种业态:农贸市场、旧货市场;控制发展的业种业态:专业(批发)市场、仓储式商场、大型综合超市;鼓励发展的业种业态:全球知名百货店,经营国内外知名品牌的专卖店、专业店、购物中心,以及高档、特色类餐饮和娱乐网点。
§2.2.5南山中心区零售业调查
南山商业文化中心区商圈内已有海雅百货、南山书城、友谊城、人人乐、新一佳、金晖家居、顺电、苏宁电器等,随着后海保利大厦、海岸商业广场等一批高端商业项目的陆续建设,该商圈有望成为辐射深圳西部及周边地区的新兴滨海商圈;蛇口商圈有沃尔玛、海上世界、花园城购物中心,辐射力正在加强;南头商圈包括天虹商场、岁宝百货、学府人人乐、南头家乐福等,已重新激活了南新路、常兴路、学府路等传统老街的商业气氛;华侨城商圈则以沃尔玛、铜锣湾、顺电、威尼斯酒店与世界之窗、欢乐谷、锦绣中华、民俗村组成,旅游休闲特色最突出;西丽商圈以人人乐、天虹商场、华润万家等为核心,正在成为社区消费的集聚地。南山区居住人口越来越密集,且居民购买能力强,市场需求旺盛消费实力雄厚,最终带动商贸零售业的发展。
调查组对南山中心区吉之岛海岸城店为原址,分别以500米、1000米、3000米为半径,对中心区的商业网点进行了详细调查。调查结果如表6和图2。
表6:吉之岛海岸城店3公里内主要竞争店一览表
|
距离范围 |
零售商&店铺名称 |
核心业态 |
店铺面积(平米) |
停车场(位) |
开业时间 |
|
1公里 |
人人乐后海店 |
SM |
6,000 |
NA |
2005年1月29日 |
|
崇尚百货(创业店) |
GMS |
30,000 |
NA |
2005年1月22日 |
|
|
新一佳南油店(B店) |
GMS |
12,000 |
20 |
2003年12月20日 |
|
|
沃尔玛蛇口店 |
SUPERCENTER |
20,000 |
300 |
2000年4月20日 |
|
|
小计 |
- |
68,000 |
320 |
- |
|
|
2公里 |
家乐福南头店 |
HYPERMARKET |
6,000 |
100 |
1997年1月10日 |
|
人人乐学府店 |
GMS |
10,000 |
100 |
2002年12月8日 |
|
|
人人乐南油店 |
GMS |
20,000 |
NA |
1996年7月1日 |
|
|
人人乐福滨世纪广场店 |
SM |
2,500 |
10 |
2005年11月 |
|
|
岁宝百货万象店 |
DPT |
38,000 |
NA |
2003年3月20日 |
|
|
新一佳蛇口店 |
SM |
6,000 |
325 |
2006年2月20日 |
|
|
沃尔玛南新店 |
社区店 |
6,000 |
120 |
2002年12月19日 |
|
|
小计 |
- |
88,500 |
655 |
- |
|
|
3公里 |
人人乐前海店 |
SM |
8,000 |
30 |
2003年12月20日 |
|
人人乐米兰店 |
SM |
1,400 |
NA |
2005年10月1日 |
|
|
人人乐缤纷年华购物广场 |
SM |
7,000 |
NA |
2007年2月13日 |
|
|
岁宝百货鼎太风华社区便利店 |
SM |
300 |
0 |
2003年5月1日 |
|
|
天虹商场常兴店 |
DPT |
35,000 |
400 |
2004年1月1日 |
|
|
小计 |
- |
51,700 |
430 |
- |
|
|
合计 |
- |
208,200 |
1,405 |
- |
图2:南山中心区及周边主要零售网点
图例说明:J-吉之岛;C-家乐福;RB-天虹;W-沃尔玛;V-万佳;A-新一佳;S-岁宝; RL-人人乐;P-百佳
§2.2.6 南山中心区楼盘和人口调查
表7:吉之岛海岸城店周边3公里内各楼盘及住户情况调查表
|
距离 |
户数 |
入住人口数 |
停车位 |
|
500米 |
8,958 |
31,353 |
5,210 |
|
500-100米 |
22,539 |
78,887 |
10,316 |
|
1000-1500米 |
25,627 |
89,695 |
7,960 |
|
1500-2000米 |
37,410 |
130,935 |
13,441 |
|
2000-2500米 |
29,105 |
101,868 |
9,426 |
|
2500-3000米 |
44,152 |
154,532 |
19,850 |
|
合计 |
167,791 |
587,269 |
66,203 |
图3:各楼盘统计区域基本划分图
表8:各统计区域楼盘及住户情况调查表
|
Reg |
户数 |
入住人口数 |
停车位 |
|
A |
4028 |
14098 |
565 |
|
B |
4662 |
16317 |
1742 |
|
C |
16884 |
59094 |
9079 |
|
D |
11346 |
39711 |
2342 |
|
E |
10512 |
36792 |
933 |
|
F |
3110 |
10885 |
2694 |
|
G |
12549 |
43921.5 |
2526 |
|
H |
3364 |
11774 |
1600 |
|
I |
4000 |
14000 |
1206 |
|
J |
5944 |
20804 |
1990 |
|
K |
4570 |
15995 |
2932 |
|
L |
3832 |
13412 |
2930 |
|
M |
9542 |
33397 |
2521 |
|
N |
7172 |
25102 |
3628 |
|
O |
4668 |
16338 |
3630 |
|
P |
15469 |
54141.5 |
10896 |
|
Q |
14648 |
51268 |
4315 |
|
R |
16656 |
58296 |
4835 |
|
S |
11446 |
40061 |
5232 |
|
TOTAL |
164402 |
575407 |
65596 |
表9:吉之岛海岸城店周边楼盘和人口调查情况表
|
序号 |
名称 |
户数 |
人口数 |
停车位 |
历史平均价格 (元/平方米) |
|
1 |
滨海之窗 |
1,416 |
4,956 |
850 |
17,000 |
|
2 |
漾日湾畔 |
1,184 |
2,448 |
600 |
15,000 |
|
3 |
海珠城 |
288 |
1,008 |
200 |
11,000 |
|
4 |
双海台 |
929 |
3,252 |
650 |
17,000 |
|
5 |
海岸明珠 |
400 |
1,400 |
200 |
15,000 |
|
6 |
浪琴屿 |
616 |
2,156 |
300 |
18,000 |
|
7 |
海印长城二期 |
840 |
2,940 |
350 |
18,000 |
|
8 |
海印长城一期 |
1,404 |
4,914 |
800 |
18,000 |
|
9 |
电力花园 |
252 |
882 |
80 |
16,000 |
|
10 |
电力花园高层 |
672 |
2,352 |
500 |
10,000 |
|
11 |
海逸苑 |
70 |
245 |
10 |
17,000 |
|
12 |
美墅蓝山家园 |
382 |
1,337 |
260 |
9,000 |
|
13 |
城市花园 |
505 |
1,768 |
242 |
11,000 |
|
|
500米内 |
3,816 |
31,353 |
5,210 |
14,000 |
|
14 |
创世纪海滨家园 |
936 |
3,276 |
650 |
12,000 |
|
15 |
宏观苑 |
96 |
336 |
80 |
13,000 |
|
16 |
中信海文花园 |
380 |
1,330 |
170 |
16,000 |
|
17 |
海洋之心 |
216 |
756 |
200 |
14,000 |
|
18 |
西海湾花园 |
582 |
2,037 |
390 |
16,000 |
|
19 |
碧海天大厦 |
378 |
1,323 |
200 |
10,000 |
|
20 |
华彩天城 |
595 |
2,083 |
350 |
16,000 |
|
21 |
云海天城 |
735 |
2,573 |
150 |
12,600 |
|
22 |
锦隆花园 |
450 |
1,575 |
250 |
13,100 |
|
23 |
澎柏花园 |
500 |
1,750 |
200 |
8,000 |
|
24 |
学林雅苑 |
450 |
1,575 |
250 |
13,000 |
|
25 |
金钟大厦 |
250 |
875 |
200 |
15,000 |
|
26 |
青春花园 |
300 |
1,050 |
300 |
13,000 |
|
27 |
天悦园 |
216 |
756 |
100 |
15,000 |
|
28 |
蔚蓝雅苑 |
224 |
784 |
75 |
14,000 |
|
29 |
桂庙村私房 |
360 |
1,260 |
- |
4,000 |
|
30 |
桂庙新村 |
84 |
294 |
- |
4,000 |
|
31 |
桂庙综合楼 |
108 |
378 |
- |
4,000 |
|
32 |
海典居 |
300 |
1,050 |
200 |
12,500 |
|
33 |
保利城花园 |
470 |
1,645 |
668 |
15,000 |
|
34 |
诚品雅筑(佳嘉豪苑) |
430 |
1,505 |
300 |
14,600 |
|
35 |
蔚蓝海岸1、2期 |
2,303 |
8,061 |
2,486 |
20,000 |
|
36 |
后海花园社区 |
300 |
1,050 |
100 |
8,900 |
|
37 |
山海人家小小家 |
420 |
1,470 |
300 |
6,000 |
|
38 |
名苑居 |
252 |
882 |
- |
11,000 |
|
39 |
华侨新村 |
60 |
210 |
10 |
7,000 |
|
40 |
荟芳园 |
1,000 |
3,500 |
400 |
8,000 |
|
41 |
南苑东、西区 |
1,500 |
5,250 |
100 |
10,000 |
|
42 |
缤纷假日 |
600 |
2,100 |
230 |
14,000 |
|
43 |
文德福 |
264 |
924 |
200 |
13,000 |
|
44 |
育德佳园 |
722 |
2,527 |
407 |
11,000 |
|
45 |
金海岸 |
1,040 |
3,640 |
160 |
12,000 |
|
46 |
南油b区旧楼 |
154 |
539 |
- |
5,000 |
|
47 |
万家新园 |
1,300 |
4,550 |
110 |
8,000 |
|
48 |
万象新园 |
1,200 |
4,200 |
300 |
12,500 |
|
49 |
南光村 |
450 |
1,575 |
- |
3,000 |
|
50 |
招商名仕花园 |
574 |
2,009 |
250 |
15,000 |
|
51 |
矩健大厦 |
800 |
2,800 |
180 |
10,000 |
|
52 |
知行世家 |
700 |
2,450 |
250 |
10,000 |
|
53 |
深蓝季节 |
696 |
2,436 |
90 |
11,000 |
|
54 |
联通大院 |
144 |
504 |
10 |
7,000 |
|
500米-1000米 |
22,539 |
78,887 |
10,316 |
— |
|
|
1公里内人口共计 |
36,355 |
110,240 |
15,526 |
— |
|
|
1公里-1.5公里内共计 |
25,627 |
89,695 |
7,960 |
— |
|
|
1.5公里-2公里内共计 |
37,410 |
130,935 |
13,441 |
— |
|
|
2公里-2.5公里内共计 |
29,105 |
101,868 |
9,426 |
— |
|
|
2.5公里-3公里内共计 |
44,152 |
154,532 |
19,850 |
吉之岛海岸城店周边3公里内调研合计,共有户数167,791户、入住人口数587,269人及66,203个停车位。
第三章 店铺筹备及经营计划
§3.1 资金筹备
深圳永旺计划投资3,248万元人民币,用于吉之岛海岸城店的固定资产和流动资金的筹备。
表9:海岸城店固定资产投资项目表 单位:元
|
项目 |
总价 |
|
总承包项目(土建) |
11,000,000 |
|
地砖、灯具、保险柜等 |
7,822,000 |
|
家具 |
2,908,000 |
|
冷库及陈列柜 |
2,500,000 |
|
厨房及加工间设备 |
1,200,000 |
|
收银机及电脑设备 |
2,000,000 |
|
其他(广告牌、厨房设备、购物车、购物篮等) |
5,054,000 |
|
总价 |
32,484,000 |
§3.2 店铺规模及经营策略
§3.2.1 店铺规模
规划经营面积约22,098平方米,业态为综合百货,其中超市占36%,家庭用品占21%,个人护理用品占5%,服装服饰占12%,美食广场占6%,租户占20%。商品种类总数约10000种,租户则以餐厅、营养保健品、花店、药店、数码等为主。预估第一年的销售为159,000,000元人民币,具体参看“效益预测”,其中食品类约占42%,家庭用品类约占30%,百货类约占20%,租金收入约占6%。
§3.2.2 经营策略
服务方面,继续实行我们一贯的服务宗旨“顾客第一”,重视零售业的“和平”、“人”、“社会”的三大要素,坚持永旺集团的“安心、安全、信赖”的经营理念。我们会有免费的礼品包装、送货服务、停车服务和商品退换货服务、分期付款服务、以及轮椅服务等等,细分至200多项的服务项目,作为执行指引,多方面服务顾客。
商品方面,按照国家有关商品卫生标准执行,品质与卫生要符合国家相关法律的要求,以合理价钱为顾客提供完善而优质的生活必需品。
购物环境方面,提供良好的购物环境,卖场宽达5.4米的通道;货架高度控制在从1.8米至1.35米;明亮的舒适照明;明确的购物指引牌;顾客休息座椅等等。
消费群定位在对商品品牌、品质要求较高、也能相应支付较高代价的城市“白领”,这些人群往往没有非常“闲暇”的时间进行频繁的无目的性休闲购物,而是注重购物的“效率”,中午或是晚上都是较好的购物时间;他们注重购物体验,而不仅仅是价格本身,对商品的性价有着较高的审视关注程度,理性而非盲目。对商家配套的服务设施、人员导购、收银便捷性、地点的交通便利都有一定要求。因此,将开张的吉之岛海岸城店能够在短暂的时间内,通过便捷有效的服务,最大程度为之提供“有针对性”的高性价比商品。
§3.3 效益预测
按照我们的投资计划,预测第一年接近盈亏平衡,从开业第二年开始逐步实现盈利,第五年完成投资的回收。2008年营业测算如下:
表9:营业收入表 单位:元
|
项目 |
金额 |
|
店内营业额 |
159,000,000 |
|
店内毛利润 |
37,683,000 |
|
特许经营收入 |
9,540,000 |
|
总额 |
47,223,000 |
表10 :营业费用表 单位:元
|
项目 |
金额 |
|
人工费用 |
10,920,000 |
|
促销费用 |
1,113,000 |
|
包装费用 |
795,000 |
|
销售费用 |
1,908,000 |
|
原料、设备及维护 |
16,500,000 |
|
开业费用 |
2,000,000 |
|
一般费用 |
2,862,000 |
|
营业费用合计 |
36,098,000 |
|
租金 |
7,500,000 |
|
折旧 |
8,000,000 |
|
其他管理费用 |
3,657,000 |
|
管理费用合计 |
19,157,000 |
|
费用总数 |
55,255,000 |
表11:营业利润表 单位:元
|
项目 |
金额 |
|
营业额利润 |
(8,032,000) |
|
财务费用 |
2,125,000 |
|
税前利润 |
(10,157,000) |
|
税收费用 |
0 |
|
税后利润 |
(10,157,000) |
第四章 可行性研究结论
§4.1可行性分析
项目的择址具备可行性:吉之岛海岸城项目地处南山区CBD内,发展潜力无限。
项目的开展具备可行性:吉之岛有资金和规模优势,以及经营好连锁店的丰富经验,对商品、服务、价格、现场等的管理都有独到之处。统计数据显示,2006年深圳市社会消费品市场持续趋旺,全年社会消费品零售总额1671.29亿元,增长速度近十年来首次超过GDP增长。
项目的区域消费能力具备可行性:本次调研结果显示,居住于南山中心区的人士拥有较好的消费能力。南山的居住人口文化水平普遍在大专以上,年龄主要集中在25~40岁,人口素质居深圳各片区之首,这是深圳其他商业区所无法比拟的资源优势。
§4.2 研究结论
经过上述从商业环境,地理环境,人文因素等几个客观因素的具体的统计和分析,从经济可行性、合理性方面的分析,在福田中心区开设吉之岛综合购物百货是合理而且符合当地的商业网点发展规划,并且切实可行的。
2007年7月1日连接深港的西部通道正式启用,粤港澳合作提上广东省政府日程。据有关专家预测,西部通道每年将为南山中心区带来1800万人次的巨大人流量。因此,西部通道将为南山中心区商圈带来上百亿的财富。口岸经济是深圳市典型的特征。来往深港超过50%的车流要经过该口岸进出,这就带来了货运、仓储、物流、零售等产业群的发展。大量港人的涌入将会大幅度提升南山房地产售价、租金,从而带动南山的消费力。